Зачем завышают (занижают) стоимость квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке и чем это опасно

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

Фото: https://pixabay.com/photos/laptop-office-hand-writing-3196481/

Конечно, сейчас существуют ипотечные программы, которые разрешают минимальный первоначальный внос (не более 10%), или и вовсе можно оформить ипотеку без наличия стартового капитала. Но, как уже было сказано выше, такая ипотека отличается повышенной процентной ставкой и малым сроком кредитования. Само собой, этот вариант невыгоден для заёмщика.

Что же делать, если накопить необходимую сумму человек ещё не успел, а жильё нужно срочно? В этом случае оформляется завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем.

Покупатель заранее договаривается с продавцом, чтобы тот указал в договоре купли-продаже завышенную цену на недвижимость, а также написал расписку, что уже получил деньги в качестве первоначального взноса. Мнимый авансовый платёж и будет составлять разницу между реальной и завышенной ценой.

Расписка предъявляется в банк. Продавцу перечисляются средства, равные стопроцентной фактической сумме, то есть он ничего не теряет. Заёмщик остаётся в выигрыше, поскольку приобретает квартиру, а первоначальный взнос вносит в минимальном размере или не платит вовсе.

Чтобы обезопасить продавца от возможного расторжения сделки, при котором ему придётся вернуть все полученные им средства включая и мнимый аванс, заёмщик также пишет расписку, что взял у продавца деньги в долг – сумма составляет ту самую разницу между реальной стоимостью и завышенной. После того как продавец получает свои деньги за продаваемое жильё, расписка уничтожается.
Чтобы эта схема сработала, нужна не только личная договорённость между продавцом и покупателем, но и с оценщиком. В договоре купли-продаже и оценочном акте должны быть равнозначные цифры.

Пример. Гражданин Иванов уже много лет копит на первоначальный взнос, чтобы взять ипотеку. Время от времени он просматривает предлагаемые ипотечные программы от банка, а также подыскивает квартиру. В один прекрасный момент звёзды сошлись таким образом, что появилась прекрасная возможность приобрести столь желанное жильё в кратчайшие сроки. Банк устроил новогоднюю акцию и снизил процентные ставки, да и квартира давно присмотрена и до сих пор не продана. Мало того, Иванов знаком с продавцом квартиры Петровым. Вот только незадача – по условиям банка первоначальный взнос составляет двадцать процентов, а у Иванова не хватает достаточно существенной суммы.

Иванов с Петровым решили провернуть «сделку века», ведь одному нужно срочно продать, а другому купить, так почему бы не договориться. Петров в договоре купли-продажи указывает завышенную стоимость квартиры как раз на ту сумму, которой не хватает Иванову для покрытия первоначального взноса. А затем два авантюриста обменялись расписками.

Петров в своей сообщил, что получил уже часть денег в качестве задатка. Иванов же написал обыкновенную долговую расписку о том, что взял в долг у Петрова энную сумму денег. А с оценщиком Сидоровым договорились на взаимовыгодных условиях, тем более, что размер завышения был несущественным.

Первая расписка была отнесена в банк, вторая надёжно припрятана (после того как Петров получит все свои деньги за квартиру, она будет уничтожена). После того как сделка была оформлена по всем правилам – составлен ипотечный договор и зарегистрировано право собственности на Иванова, все участники получили то, что хотели.

Петров наконец-то продал свою квартиру, за которую ему были перечислены деньги ровно в той сумме, которую и планировал. Иванов остался доволен приобретённым жильём, за которое заплатил минимальный первоначальный взнос. А Сидоров просто был рад дополнительному доходу.

Разве что банк оказался в неведении от проведённой авантюры, но заполучил заёмщика Иванова на пару десятков лет, который будет верой и правдой выплачивать одолженную сумму и начисленные на неё проценты.

Впрочем, не стоит недооценивать банк, ведь схема завышения стоимости не нова, и до сих пор некоторые кредитные организации смотрят на это сквозь пальцы и принимают расписки от клиентов о якобы уплаченном первоначальном взносе, делая при этом определённые выводы. Но это уже другая история.

Зачем банк берет первоначальный взнос при ипотечном кредитовании?

Согласно статье 1 Закона № 102 от 16.07.1998, ипотека — это кредит с залогом в виде недвижимого объекта. Банк при ипотечных обязательствах выступает залогодержателем и кредитором, и на этом основании вправе ожидать возврата своих денежных средств из стоимости недвижимости, находящейся в залоге.

Смысл первоначального платежа раскрывается в двух моментах:

  • в обеспечении получения денег кредитором, то есть банковским учреждением, для страхования от убытков в случаях неплатежей либо удешевления залогового объекта;
  • в проверке платежеспособности должника: если у человека есть средства на первоначальный платеж, значит, он либо смог их скопить, либо имеет приличный доход. И в том, и в другом случае это создает гражданину положительный образ перед кредитором.

Банки разово взимают сумму в размере 10–20% от стоимости недвижимого имущества. Даже в случае самой недорогой жилплощади покупатель должен будет отдать банку не менее 500 000 рублей. Такого количества денег у многих нет, поэтому и возникают схемы типа завышения стоимости жилья по ипотеке.

Первоначальный взнос и зачем он нужен

Основное условие при оформлении ипотеки — наличие первого платежа. Первый взнос — некоторая часть стоимости приобретаемой квартиры при оформлении ипотеки. Платёж составляет с 10% до 50% цены за объект. Передаётся платёж сразу покупателем продавцу наличным или безналичным путём до сделки. Передать эти денежные средства можно как до подписания договора купли, так и после. Чем больше завышен первоначальный взнос, тем меньше сумма заёмных средств и соответственно ниже переплата по кредиту. Максимально завышенный авансовый платёж выгоден для заёмщика.

Для кредитной компании завышенный первоначальный взнос — гарантия серьёзности намерений кредитуемого лица. После приобретения на недвижимость накладывается обременение. Это значит, что кредитуемое лицо не имеет права проводить операции с объектом по своему желанию. Если заёмщик попадает в безвыходную ситуацию и теряет способность выплачивать долг по кредиту, банк вправе продать заложенный объект на аукционе. Продавать такой объект финансовая компания будет на торгах. Соответственно цена на таких площадках заниженная. Это условие позволит банку быстро избавиться от заложенного объекта недвижимости. Первый взнос как раз та разница, за минусом которой банк будет реализовывать квартиру на торгах при случае невозможности выплат. Разницу между суммой реализации и остатком долга кредитор вернёт заёмщику.

Как происходит?

Чтобы банк одобрил ипотеку, недостаточно просто изъявить желание приобрести недвижимость по заявленной цене. Финансово-кредитное учреждение, рассматривая заявку потенциального заемщика, требует от него отчет об оценке объекта, составляемый независимыми экспертами и содержащий исчерпывающую информацию об объекте, начиная с инфраструктуры района и заканчивая состоянием жилья.

Завышение цены при покупке квартиры в ипотеку возможно только в том случае, если покупатель договорится с продавцом. После этого в договоре прописывается «нужная» стоимость объекта, а сумма превышения указывается как уже переданная владельцу недвижимости в качестве аванса. Чтобы лучше понять принцип схемы, необходимо рассмотреть ее на примере:

  1. Квартира продается примерно за 1 млн. рублей и если ее приобретают с использованием ипотечного кредита, необходимо внести первоначальный взнос (20% от цены) — 200 тыс. рублей.
  2. Покупатель договаривается с владельцем о том, что ему уже был передан задаток, о чем составляется соответствующая расписка (авансовое соглашение). Она должна быть написана грамотно, поскольку при наличии ошибок банк может заподозрить завышение.
  3. Авансовое соглашение передается в финучреждение как доказательство того, что заемщик имеет средства на первоначальный взнос по ипотеке.
  4. Далее банк выдает кредит, который должен покрывать «стартовую» сумму, хотя фактически покупатель ничего продавцу не передает.

Аренда вместо ипотеки

Сегодня многие граждане снимают жилье в аренду. Это одна из причин, по которым возникает необходимость в получении ипотечного кредита. Однако, как показывает практика, аренда может быть выгоднее ипотеки. Это объясняется следующими факторами:

  1. Арендная плата в большинстве случаев значительно ниже платежей по займу.
  2. В случае возникновения необходимости переезда, гражданин может без проблем разорвать договор аренды, соответственно, он не привязан к определенной географической точке.
  3. В случае ЧП гражданин не рискует потерять собственность (поскольку квартира принадлежит другому лицу).

Существует еще одно важное обстоятельство. Выплата аренды в комплексе с постепенным откладыванием денег на квартиру в большинстве случаев является более выгодной, нежели ипотечный заем

Даже при учете уровня инфляции и увеличения стоимости имущества, размер окончательной переплаты будет ниже, чем в случае с ипотекой. Среди недостатков данного способа:

  1. Зависимость от хозяина собственности, что предполагает наложение определенных ограничений на использование недвижимости.
  2. Длительное время ожидания.

На накопление необходимой суммы может уйти несколько десятилетий. Ускорить процесс можно, открыв депозит в одном из отечественных банков. В таком случае средства гарантировано не будут тратиться клиентом, а процентная ставка убережет их от инфляционных процессов.

Сдача ипотечного жилья в аренду

Один из способов покрытия стоимости ипотеки – сдача ипотечной квартиры в аренду. Законодатель не запрещает проводить такие действия. Соответственно, гражданин может приобрести квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду. Средства, полученные в результате этого, направляются в счет погашения задолженности. При помощи данного способа можно получить квартиру после погашения займа без затраты личных средств. Однако данный способ действует только в теории.

Выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду? Как показывает практика, в данном случае теоретические соображения не согласуются с реальной ситуацией:

  1. Во-первых, от заемщика потребуется первоначальный взнос.
  2. Во-вторых, стоимость аренды в большинстве случаев существенно ниже платежей по займу. Если же заемщик установит высокую стоимость арендной платы, найти клиента будет довольно сложно.
  3. В-третьих, лицо, проживающее в квартире, может повредить ее. Поэтому необходимо учитывать также стоимость проведения ремонтных работ и дополнительные затраты.

Как следствие, заемщик не только не покроет затраты на ипотеку, но, в большинстве случаев, вынужден будет вложить дополнительные средства. Кроме того, неизвестно в каком состоянии будет квартира после ее использования сторонними лицами на протяжении нескольких десятков лет.

Таким образом, оформление ипотечного кредита позволяет приобрести недвижимость в короткие сроки. После оформления сделки заемщик становится собственником жилья, но не может распоряжаться им в полной мере, поскольку оно предоставляется в качестве залога (то есть, продать имущество или обменять его на другое, нельзя).

Длительный срок погашения займа в комплексе с процентной ставкой приводят к значительным окончательным переплатам, что повышает реальную стоимость имущества. Поэтому, несмотря на рекордно низкие процентные ставки и понижение стоимости имущества, оформлять ипотеку без большого первоначального взноса невыгодно. Иная ситуация возникает, если гражданин уже собрал значительную часть средств, необходимых для приобретения собственности, и сможет погасить задолженность в течение нескольких лет.

https://youtube.com/watch?v=gqZ-vOCMtOc

Как завысить оценку стоимости

Для того чтобы завысить оценку, необходимо пошагово выполнить целый ряд последовательных действий. Как правило, для такой схемы потребуется проделать следующее:

  1. Выбрать наиболее подходящий объект недвижимости (следует выбирать квартиры в свободной продаже собственниками).
  2. Потребуется заключить соответствующее соглашение с продавцом об условной передаче крупного аванса.
  3. Продавцом составляется расписка в трех экземплярах о том, что он получил от непосредственного покупателя оговоренную сумму денег.
  4. Один экземпляр передается в банк, где получается подтверждение того, что определенный процент стоимости имущества уже оплачен.
  5. Далее составляется расписка о том, что стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий относительно денег.
  6. Кредитор одобряет ссуду заемщику, которая по факту будет покрывать полноценную стоимость жилья.
  7. Впоследствии оформляется основной договор по передаче имущественных прав покупателю на основании соглашения.

Далее останется только зарегистрировать права собственности, а после предоставить в финансовое учреждение необходимый перечень документов для подтверждения. Впоследствии предстоит выплачивать полную сумму, которую банк предоставил заемщику.

Особенности реализации недвижимости по ипотеке и советы

Многие моменты определяют мелочи. Каким способом оплаты за продаваемое жильё воспользоваться? Можно сделать выбор в пользу безналичного расчёта. В этом случае финансовая организация перечислит деньги на расчётный счёт продавца после сделки. А можно использовать предоставляемую компанией ячейку. В случае с ячейкой после сделки продавец забирает всю сумму наличными средствами.

Важные особенности про ипотеку, что еще нужно еще знать:

Втб ипотека без первоначального взносаСбербанк рефинансирование ипотеки других банковИпотека Сбербанк без первоначального взносаМожно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка

Какие бумаги следует собрать?

Какой пакет бумаг требует кредитор для рассмотрения приобретаемого объекта и предоставления кредита?

  • Свидетельство о собственности — наиболее важный документ, подтверждающий то, что собственник является не кем иным, как собственником. Данную бумагу отменили в начале 2017 года. То есть если покупаемый объект был приобретён до этого времени, свидетельство у продавца есть, и оно необходимо. Если покупаемый объект был приобретён после указанного времени, свидетельства у продавца нет. В этом документе указан собственник, адрес и площадь жилья, регистрационный номер.
  • Документ основание — это бумага, после подписания которой у продающей стороны появились права на владение покупаемой квартиры. Человек мог купить объект, получить в дар, приватизировать, получить в наследство.
  • Паспорт продавца— кредитор просит, что бы свой паспорт продавец лично привёз в отделение банка. При личном присутствии продавца кредитный менеджер сверяет данные паспорта и делает копии всех страниц.
  • Выписка из ЕГРН— эту справку заказывает покупатель или банк. В ней указаны все владельцы объекта и действующие ограничения.
  • Технический паспорт— он или есть в наличии или его нет. В случае его отсутствия необходимо будет заказать дубликат. В нём обозначены характеризующие особенности объекта: дата возведения здания, состав стен, материал перекрытий, этаж и этажность, площадь всех помещений квартиры. Его может заменить кадастровый паспорт.
  • Оценка— составляется на основе актуальных аналитических данных оценочной компанией аккредитованной банком. В нём отражены технические и рыночные характеристики продаваемого жилья, указана максимальная оценочная цена, исходя из оценки независимых оценщиков.
  • Предварительное соглашение купли — в бумаге перечислены все основные положения и договорённости между продавцом и покупателем, на основании которых возникнет право собственности: способы оплаты, промежуток передачи ключей, срок освобождения квартиры.
  • Согласие на продажу от супруга продавца— если квартира была приобретена в браке, кредитная компания запросит этот документ. Бумага должна быть заверена у нотариуса. Вместе с ней надо будет предоставить свидетельство о заключении либо расторжении брачного союза.
  • Согласие опеки— если собственниками квартиры являются несовершеннолетние, согласие опеки обязательно для предоставления в банк.
  • Отказ от приватизации— в случае наличия отказников, потребуется бумага об отказе на приватизацию для предоставления ипотечного кредита банком.
  • Справка формы 8— раньше она называлась о составе семьи. В ней указаны все зарегистрированные в покупаемой квартире граждане.
  • Выписка из поквартирной карты— в этой бумаге содержится информация обо всех когда-либо зарегистрированных в квартире лицах.
  • Справки из психо- и нарколечебниц— они нужны для подтверждения дееспособности продавца. Эти документы можно заменить водительским удостоверением.
  • Справки об отсутствии задолженностей по квартирным платежам— бывают квитанции, а бывают справки. Так вот — нужны именно справки.

Отдадите больше, чем получите

В ходе сделки вы получите деньги, а покупатели — квартиру. Если что-то пойдет не так и сделку признают недействительной, вы обязаны вернуть друг другу то, что получили. Вам вернут квартиру, а вы должны будете отдать деньги. Но не ту сумму, которую фактически получили, а именно ту, которая указана в договоре.

Если вы укажете завышенную сумму, то и отдавать будете ее. Расписка о том, что вам не передавали первоначальный взнос — что-то странное. Это не поможет. Логичнее попросить в ответ встречную расписку, как будто покупатели взяли у вас в долг ту же сумму. Но все это ненадежные и мутные схемы.

п. 2 ст. 167 ГК о недействительных сделках

С вас легко будет получить деньги: у вас есть квартира. А что можно получить с людей, у которых нет денег на первоначальный взнос и своего жилья, думайте сами.

Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание

Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке. Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию. Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.

Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет. Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается. По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.

Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.

Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.

Первичный рынок Вторичный рынок
Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом. Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения.
Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры. Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации.
Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке. Условия аналогичные ипотеке новостроек.

При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.

Покупка в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:

  • инвестиционный контракт;
  • проектную декларацию;
  • проектную документацию с госэкспертизой;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на земельный участок;
  • договор страхования или поручительства;
  • выписку из ЕГРН;
  • учредительные документы компании.

Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).

Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.

На что обратить особое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора

При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия

Основные термины стоимости недвижимости

Большинство современных сделок, касающихся ипотечного кредитования, происходят с привлечением заемных средств. Сумма одобряемого банками займа, формируется с непосредственным упором на стоимость самого жилья. Но стоит учитывать, что существует несколько разновидностей оценочной стоимости. Когда дело касается недвижимости, банки оперируют с двумя ее видами:

  1. Кадастровой.
  2. Рыночной.

Кадастровая стоимость

Данный показатель резко отличается от аналогичного рыночного в сторону уменьшения. Складывается данный идентификатор из итоговых затрат, полученных при непосредственном строительстве дома за минусом будущего износа здания.

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Кадастровая стоимость введена в оперирование специально для получения уровня налогообложения при проводимых будущих сделках с недвижимостью.

Стоит учитывать, что сделка с завышением стоимости квартиры по кадастровой цене априори невозможна. Но такая возможность легко осуществима при использовании рыночной стоимости продаваемого/покупаемого жилья.

Рыночная стоимость

Этот показатель определяет исключительно активный и действующий рынок недвижимости. Идентификатор рыночной стоимости изменчив и зависит от многих факторов. А именно:

  • спроса на жилье в данный период времени;
  • политического и экономического положения в стране;
  • сезона (времени) года;
  • объема полученных льготных сертификатов.

При определении текущей рыночной стоимости также учитывается и ряд дополнительных нюансов. А именно планировка продаваемого объекта, развитость инфраструктуры, района нахождения жилья, этажность и износа дома. Обязательно учитывается и анализ предлагаемых к продаже иных аналогичных объектов недвижимости.

Нередко используется и завышение цены квартиры при ипотечных сделках, некоторые займополучатели заинтересованы в таком искусственном повышении для получения ипотеки по наиболее выгодным условиям. Но зачастую это используется, чтобы обойти банковское требование по внесению авансового платежа.

Риски для покупателя недвижимости с обременением

Недвижимость, которая находится в ипотеке, продается довольно часто. Причина проста – владельцу нечем платить кредит, поэтому проще избавиться от своих финансовых обязательств перед банком. Но покупая такую квартиру, следует учитывать, что на сделку требуется согласие залогодержателя, то есть кредитного учреждения.

Приобретение жилья с таким обременением возможно двумя способами – предварительной оплатой кредита и его оплатой после совершения сделки.

В первом случае покупатель может столкнуться со следующими рисками:

  1. Болезнь, смерть или пропажа владельца недвижимости. Если ипотека уже погашена задатком, а продавец исчез, получить деньги обратно очень тяжело. Банк их не вернет, а для истребования средств с продавца придется обращаться в суд. Минимизировать эти риски практически невозможно.
  2. Отказ продавца от сделки. Задаток в этом случае также придется возвращать покупателю самостоятельно. И хотя продавец несет ответственность за срыв сделки, но отдавать их он может очень долго.

Второй способ покупки недвижимости с обременением заключается в том, что покупатель самостоятельно решает финансовые вопросы после приобретения. Но и здесь существуют различные препятствия.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски для покупателя

  1. Квартира может быть заложена несколько раз. В этом случае снять обременение у покупателя не получится. Чтобы не допустить такого развития событий, квартиру нужно как можно тщательней проверить.
  2. Запрет на регистрационные действия. Это происходит, если в отношении продавца был подан иск. Новый собственник просто не сможет зарегистрировать свои права на недвижимость. Поэтому такую информацию также нужно проверять.
  3. Неверный расчет средств. Банк может затребовать гораздо больше денег, чем было оговорено с продавцом. Нередко стороны просто забывают о штрафах и пенях, что приводит к уменьшению суммы, которую получит продавец. Это нередко приводит к срыву сделки. Поэтому покупателю лучше самостоятельно проверить данные по кредиту.

Риски Продавца при завышении стоимости квартиры

А что Продавец? Чем он рискует, если подпишется под эту авантюру?

Такая продажа квартиры по завышенной в договоре цене действительно несет для Продавца некоторые риски. Продавцы вообще не очень любят Покупателей с ипотекой, а тем более тех, кто тащит за собой свои проблемы и предлагает решить их методом «серых схем». Но когда с Покупателями на рынке напряженка, приходится мириться с тем, что есть.

В этой схеме с завышением стоимости возникает один щекотливый нюанс. Продавец, фактически, подписывает бумаги, согласно которым он получил денег больше, чем на самом деле. И если сделка потом будет признана недействительной, то стороны обязаны будут вернуть все полученное по сделке (). Соответственно, Продавец должен будет вернуть ту сумму (увеличенную), которая прописана в договоре.

Как на практике решается этот вопрос?

Тут в дело вступают встречные (или «возвратные») расписки от Покупателя.

Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет.

Расписка от Покупателя при завышении стоимости квартиры

В случае судебных споров, расписки принимаются к рассмотрению наравне с другими документами, и если они составлены юридически грамотно, то их суть и содержание учитываются при вынесении решения суда. Поэтому недооценивать их юридическую силу не стоит.

При завышении реальной стоимости квартиры, в практике используют т.н. «возвратную расписку». Суть ее в том, что Покупатель, якобы внесший аванс по Предварительному договору, подтверждает в расписке, что получил эти деньги назад. Основание? В результате расторжения этого самого Предварительного договора.

Примерный образец формулировки в подобной расписке может выглядеть так:

Расписка может быть написана как собственноручно (от руки), так и напечатана на принтере. Главное, чтобы она имела оригинальную подпись ее составителя, с полной расшифровкой своего ФИО от руки.

Эта расписка пишется одновременно с подписанием Предварительного договора, но датируется на несколько дней позже. То есть формально получается – подписан Предварительный договор, передан аванс Продавцу, затем через несколько дней этот договор расторгнут, сумма аванса возвращена Покупателю.

Некоторые риэлторы предлагают такой вариант расписки, в котором Покупатель якобы взял в долг у Продавца эту самую сумму аванса. Но в этом случае Покупатель уже сам может испугаться. Ведь Продавцу ничего не мешает со временем «дать ход» этой долговой расписке и потребовать с Покупателя денег.

Расписка от Покупателя квартиры остается на руках у Продавца в качестве «страховки», на случай признания сделки недействительной и требования вернуть «полную сумму по договору».

С чего начать продажу квартиры? С первого шага ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Дополнительно к расписке Продавец может внести в условия Договора купли-продажи квартиры отдельный пункт, согласно которому, в случае оспаривания сделки и признания ее недействительной по иску Покупателя, тот обязуется по соглашению сторон выплатить компенсацию/штраф Продавцу в размере той самой завышенной суммы.

Вообще-то, для Продавца квартиры риск завышения цены в договоре довольно низок. Почему? Потому что абсолютное большинство судебных исков о признании сделок с квартирами недействительными подаются самими Продавцами, или третьими лицами с их стороны (их родственниками, например). Поэтому, если Продавец не собирается сам отсуживать свою квартиру назад, то шанс, что это сделает Покупатель – близок к нулю. Тем более, что для признания сделки недействительной, Покупателю придется предъявить суду серьезные основания (например, грубое нарушение условий договора Продавцом), а такого в практике рынка недвижимости почти не встречается.

При этом, если даже впоследствии у Покупателя с банком возникнет конфликт по поводу искусственно увеличенной цены договора, то это уже будет разбор полетов между кредитной организацией и ее клиентом. Продавца квартиры это уже не касается.

Кстати, от грамотности формулировок в договоре и в расписках будет зависеть их юридическая сила (т.е. защищенность и обязанность к исполнению). Поэтому, если уж идти этим путем, то лучше составлять такие документы у профильных юристов.

Для Продавца есть и еще одна неприятность при продаже квартиры по завышенной цене. Это повышенный налог с продажи. В налогооблагаемой базе будет учитываться та цена, которая указана в договоре. Но в ряде случаев этот налог можно вообще не платить (подробнее – по приведенной ссылке).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector