Трейд-ин (trade in) на рынке недвижимости. как это работает?

Содержание:

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

  1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
  2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
  3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
  4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
  5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

Как работает схема трейд-ин

На загородном рынке использование схемы трейд-ин началось во время одного из кризисов. Тогда покупатели пытались конвертировать неликвидные квартиры либо денежные средства в более привлекательные объекты недвижимости. Поначалу работала такая схема: квартира выкупалась застройщиком у собственника с сильным дисконтом (минимум 20%), а на вырученные деньги клиент приобретал у девелопера подходящее жилье.

По словам директора компании Optiland по маркетингу Андрея Гайдукова, практика показала, что данная схема не была особо выгодной ни покупателям, ни застройщикам. Покупатель в результате такой сделки терял свои средства, а застройщику на баланс приходили «неживые» деньги. После этого возникла усовершенствованная форма трейд-ин, называемая «взаимозачетом».

Схема данной услуги у застройщиков выглядит так: покупателю из ассортимента компании предлагаются на выбор объекты загородной недвижимости. Клиент выбирает подходящий вариант, после чего получает от застройщика беспроцентную рассрочку (сроком до года, как правило — меньше). Затем менеджеры компании оценивают квартиру покупателя, выставляя ее на продажу. Именно такую схему использует, к примеру, девелоперская компания «KASKAD-Недвижимость».

Процесс продажи квартиры может идти одновременно с выбором дома. Здесь могут быть задействованы сразу два специалиста. При обслуживании клиентов по такой схеме риелторской компанией «Инком-Недвижимости» один сотрудник осуществляет подбор подходящего варианта загородного дома. Второй же в это время занимается оценкой стоимости квартиры и сроков ее продажи, а также приступает к поиску покупателя.

После нахождения устраивающего клиента дома этот объект бронируется на некоторое время (до 3 месяцев), причем его цена фиксируется. Оплата же производится после того, как удалось найти покупателя на квартиру. Ее бывший владелец рассчитывается за забронированный агентством дом полученными от продажи квартиры средствами.

Условия

Трейд-ин сделки подходят тем, кто по определенным причинам не может оформить ипотеку, у кого не хватает средств на покупку жилья на первичном рынке, но имеется недвижимость на вторичном. Действие trade-in программ во многом зависит от застройщика, который может проявлять или не проявлять лояльность к клиентам. Некоторые из них выдвигают жесткие требования к реализуемым объектам недвижимости. В зависимости от условий трейд-ин, собственники жилья могут сдать по программе даже ипотечные квартиры, «хрущевки», жилье с обременением, загородные дома в радиусе 30 км, чтобы приобрести недвижимость в новостройке. Компании заранее отсеивают неликвидные объекты, реализация которых может затянуться, именно поэтому с таким имуществом работают далеко не все застройщики. Большинство девелоперов отказываются сотрудничать с собственниками жилья в области, а не крупных городах, предпочитают квартиры в высотных домах, а не пятиэтажках. Различаются и условия заключения договора:

  • тем, кто стремится быстрее купить «первичку» и готов уступить в цене «вторички», застройщики предлагают краткосрочную бронь квартиры и заморозку цены;
  • тем, кто не готов уступать, девелоперы предлагают долгосрочную бронь объекта недвижимости без фиксации цены, но пока продавец будет искать выгодного покупателя на «вторичку», «первичка» может основательно подорожать;
  • тем, кто хочет получить двойную выгоду, предлагается среднесрочная бронь и заморозка цены (на срок до трех месяцев), но с обязательной предоплатой в размере 10-20 %, гарантирующей выкуп квартиры.

Условия сделки

Услуга трейд-ин доступна не для каждого человека. Квартира должна быть с хорошим ремонтом, благоприятным месторасположением. Ваши документы на жилую площадь должны быть заранее подготовлены. Необходимо убедиться о наличии всех нужных бумаг

Важно понимать, что ваше жильё застройщику также нужно продать

Параметры для оказания услуги ипотеки по трейд-ин:

Цена
Требования к жилой площади
Требования к дому
Перепланировки
Доп. условия
До 6000000 ₽.
Собственная целая жилая площадь с подтверждением (не доля).
Дом в приемлемом состоянии. Если вы купили квартиру в 1959 году, то вряд ли кто-то предложит вам трейд ин услугу. Поэтому дом должен быть выше пяти этажей, без износов и перекрытий, в черте города. Если он числится в аварийном состоянии, то вы не сможете совершить сделку.
Согласованы.
Строящаяся квартира в домах города-парка.

Снизить цену могут и на 100 000 ₽ (оценить квартиру не в 2 000 000 ₽, а в 1 900 000 ₽), хотя рыночная стоимость выгоднее. Лучше согласиться с условиями, так как даже при риелторе за 50 000 ₽ он может продать квартиру в течение долгого времени, причем срок не уточнен. Если у вас ипотека, которую нужно оплатить без лишних трудностей, то выбор очевиден.

С подрядчиком можно договориться по распределению суммы, полученной за старое жильё. Например, вы можете из 2 000 000 ₽ взять сумму для нужд, а остальной суммой оплатить ипотеку. Предоставляется некоторое время на проживание в старой квартире, чтобы уладить все вопросы касающиеся ремонта и ипотеки.

На что нужно обратить внимание

  • Старая квартира скорее всего будет продаваться со скидкой. Обычно устанавливаются две цены реализации квартиры: желаемая и для быстрой продажи, то есть ниже рыночной. Размер дисконта чаще всего не превышает 15%, но может вырасти, если продаваемое жилье не пользуется спросом.
  • Квартиру могут не продать в согласованный срок. Тогда возможны разные варианты: продлить срок брони новостройки, уменьшить цену продажи, вернуть стоимость бронирования или первого взноса. Всё оговаривается с застройщиком и агентством.

Сделка может потребовать дополнительных расходов. Нужно будет заплатить комиссию агентству за продажу старой квартиры, сопровождение сделки. Но некоторые застройщики могут полностью или частично взять на себя эти расходы, например, оплату комиссии агентству.Купить по программе трейд-ин можно только квартиру в новостройке.

Преимущества и недостатки

Итак, начнем с достоинств:

  1. Уходит меньше времени на продажу квартиры. Чем больше комнат в квартире, тем дольше она продаётся. Можно прождать от месяца до года, а при продаже квартиры по trade in тратится 2-3 недели.
  2. Минимум вашего времени. Вам не надо заниматься поиском покупателей или платить риелтору. Вместо вас этим будет заниматься подрядчик.
  3. Оперативность. Сделка по трейд-ин заключается сразу по двум договорам: о продаже старой квартиры и о покупке новой.
  4. Агентство полностью занимается пиаром вашего жилья.
  5. Услуга содействия в выборе оптимальной ипотеки.
  6. Безопасность. Агентство имеет профессиональных юристов, которые контролируют сделку от начала и до конца (по статьям 567-571 ГК РФ обмена объектов).

А теперь переходим к недостаткам:

  1. Потеря денег. Около 15-20% уходит на оплату комиссий, сделок. За рыночную цену можно продать более выгодно, однако данная уплата идет в счёт времени.
  2. При покупке новостройки из-за быстрой продажи вам придётся ждать готовности эксплуатации жилья. Перед этим необходимо договориться с покупателем, что вы не съедете до постройки жилого комплекса. К фиксированию новой жилой площади это не относится, то есть цена на строящуюся квартиру не поднимется.
  3. Требования к жилью. Иногда есть даже зоны, которые в таких сделках не участвуют (например, в Подмосковье). Продаваемый жилой объект должен быть в идеальном состоянии, здесь не получится продать жильё с дефектами.
  4. Доплата при необходимости. Из-за снижения цены часто ипотека полностью не выплачивается. Поэтому договор оплачивает часть суммы, остальную часть по договору вы обязуетесь доплатить.
  5. Застройщик предлагает только конкретные квартиры в своем жилом комплексе, поэтому нет широкого выбора.
  6. Есть риски быть обманутым. Иногда застройщик специально вынуждает снижать цену на продаваемое жильё, поэтому перед этим необходимо фиксировать цену по договоренности. Тогда таких проблем не возникнет.

Эксперты советуют пользоваться трейд-ин, если существует риск упустить жилой комплекс в хорошем состоянии. Трудно найти подходящий район со всеми удобствами. Если вы его нашли, то лучше воспользоваться trade in.

Как происходит покупка и продажа квартир по схеме трейд-ин

Схема трейд-ин в недвижимости документально оформляется двумя договорами:

  1. договором купли-продажи (старой квартиры);
  2. договором долевого участия (на новую квартиру в новостройке).

Для того чтобы купить новую квартиру по схеме трейд-ин первоначально человеку необходимо определить круг застройщиков, которые работаю по такой схеме.

После того, как был выбран застройщик, который работает по трейд-ин, и выбрана понравившаяся квартира, клиент оформляет два договора. Более подробно о данной схеме рассказал Александр Козлов:

Оставшуюся сумму стоимости новой квартиры, то есть разницу между стоимостью новой квартиры и полученной суммой от продажи старой, клиент может оплатить наличными деньгами, материнским капиталом или оформить на нее ипотечный кредит.

Цена новой квартиры фиксируется обычно на срок до полугода – именно столько времени нужно, чтобы продать старую квартиру

На это особенно обратил внимание Ян Фельдман:. Стоит отметить, что оценку стоимости проводит эксперт агентства недвижимости, с которым у застройщика заключен договор

Привлечь своего оценщика клиент уже не сможет. Если стоимость, озвученная оценщиком, не устроит собственника жилья, то единственное, что он может сделать – это обратиться к другому застройщику, который также работает по схеме трейд-ин

Стоит отметить, что оценку стоимости проводит эксперт агентства недвижимости, с которым у застройщика заключен договор. Привлечь своего оценщика клиент уже не сможет. Если стоимость, озвученная оценщиком, не устроит собственника жилья, то единственное, что он может сделать – это обратиться к другому застройщику, который также работает по схеме трейд-ин.

Кроме этого, чаще всего для продажи старой квартиры устанавливается 2 цены – желаемая и для быстрой продажи, то есть более низкая, говорит Оксана Васильева из ООО «Мариокс Центр»

Установление двух цен, а точнее диапазона цен, нужно для того, чтобы можно было без дополнительного соглашения с собственником квартиры снизить цену для продажи квартиры. Таким образом уменьшится срок продажи квартиры. Первоначально квартира выставляется на продажу по максимальной стоимости. Снижать цену будут примерно раз в месяц или по просьбе клиента.

После того, как старая квартира будет продана, деньги автоматически переводятся на счет застройщика. С этой даты ее бывший владелец уже может въезжать в новую квартиру, если дом уже достроен и сдан, а оставшуюся суммы внести по рассрочке или ипотеке.

Преимущества трейд-ин от крупных застройщиков

Однако многие наши застройщики работают с трейд-ин и самостоятельно. Скажем, крупнейший девелопер страны, группа компаний “ПИК”, не обходит модное веяние стороной – и предлагает для трейд-ин услуги своей дочерней компании под названием “ПИК-Брокер”. Та может не только оценить вашу старую квартиру, но и сделать в ней косметический ремонт и проверить её документацию. Ещё одно достоинство “ПИК-Брокер” – там берут даже квартиры с ипотекой и с долгами по “коммуналке”. Глядя на эти условия, понимаешь, что своей популярности “ПИК” добился вполне справедливо, уж что-что, а продавать недвижимость он умеет!

У группы компаний “А101 Девелопмент” – другое преимущество

Этот застройщик обращает внимание своих клиентов на то, что может взять в счёт оплаты новой квартиры даже квартиру в российском регионе. То есть если вы давно мечтали переехать из своей провинции в Москву, а то и в Новую Москву (“А101 Девелопмент” – один из главных застройщиков в этой локации), то вот он, ваш шанс

Понравившуюся вам недвижимость забронируют за вами на 150 дней, а цену на неё в течение этого периода повышать не будут. Но даже если средств на приобретение не хватит и тогда, вы сможете воспользоваться выгодной ипотекой. Не зря компанию часто хвалят за клиентский сервис.

А трейд-ин от компании Ingrad интересен тем, что этот застройщик позволит вам жить в проданной вами, то есть в вашей бывшей квартире до переезда в новую. В некоторых случаях нужно будет разве что платить ежемесячную аренду, да и то невысокую. То есть пока вы ждёте, когда приобретённую вами новую недвижимость достроят и сдадут в эксплуатацию, в вашей жизни ничего не меняется, вы продолжаете жить там же, где жили. Не надо избавляться даже от мебели, её можно будет сразу перевезти на новое место. Да и уверенность в надёжности застройщика как-то сразу появляется – своевременное выполнение обязательств не только в ваших, но и в его интересах.

Таким образом, мы понимаем, что завоевать популярность на российском рынке трейд-ин смог за счёт индивидуальных девелоперских инициатив

Конкурируя за внимание клиентов, они идут им навстречу и предлагают всё более выгодные схемы. При этом про своё благополучие застройщики тоже не забывают – благодаря трейд-ин люди отдают предпочтение именно им

А ещё они наконец решаются на переезд – приобретают жильё, уже имея одно в собственности. То есть трейд-ин приводит на рынок недвижимости новых людей – тех, кто, казалось бы, в нём уже и не заинтересован.

Кто покупает

Пока рано говорить о популярности данной услуги на загородном рынке Подмосковья. По информации девелоперов, доля таких покупок в совокупном объеме продаж сегодня не превышает 5%.

По словам Гайдукова из Optiland, в 2017 г. его компания активно применяла схему трейд-ин в ряде проектов. Однако высокого спроса не было, доля подобных сделок от общего количества составила примерно 3—4%. Большинство покупателей (порядка 90%) при желании продать свою квартиру с последующим приобретением загородного жилья в первую очередь обратятся к знакомым риелторам, а не к девелоперам, предлагающим услуги оценки и продажи жилья. Фактически можно сказать, что трейд-ин представляет собой для застройщика расширение линейки используемых финансовых инструментов. Назвать же его популярным каналом сбыта пока нельзя.

У риелторов в «Инком-Недвижимость» статистика принципиально иная. По их данным, порядка 30% всех обращающихся в компанию клиентов интересуются именно вариантом продажи городской квартиры для последующей покупки загородного дома.

По словам директора департамента компании «Инком-Недвижимость» по загородной недвижимости Антона Архипова, чаще всего предлагаемые такими клиентами городские квартиры не являются их единственным жильем. Большинство из них готово к стоимости реализуемой квартиры добавить порядка 10—20% от цены выбранного объекта.

А вот ситуации, когда после покупки дома остается еще и разница от продажи квартиры на другие цели, случаются крайне редко. Тем более что ввиду низкой ликвидности городского вторичного жилья лишь половине из обращающихся за подобной услугой клиентов действительно удается приобрести по описанной схеме загородные дома, — подчеркивает Архипов.

По мнению гендиректора «KASKAD-Недвижимость» Ольги Магилиной, востребованность услуг трейд-ин в перспективе будет расти. Ведь такая схема высвобождает для покупателя не только много времени и сил, но позволяет и сэкономить на сделках за счет организации всего процесса купли-продажи профессионалами. Если продавец предлагает эффективную программу рассрочки, то покупатель получает возможность совершения этой непростой двухэтапной сделки легко и без финансовых потерь.

По словам Владимира Яхонтова из «Миэль-Загородной недвижимости», одной из последних тенденций загородного рынка является обмен двух объектов разной площади. При этом возможны два основных варианта. В первом случае производится обмен большего дома на меньший, во втором — происходит обмен дома на большем участке на дом с меньшим участком. К примеру, дом покупался на большую семью, а впоследствии дети выросли и разъехались. Обслуживание большого дома слишком затратно, вот и клиент и решает его обменять на объект меньших размеров, поскольку уже привыкли проживать за городом.

Виды трейд-ин

  1. Экстренная услуга трейд-ин. Она подходит для экстренных ситуаций, чтобы вы смогли быстрее продать квартиру. Сначала застройщик срочно выкупает у клиента старую квартиру. Оформление договоров может быть назначено даже на следующий день. В спешке не забудьте просмотреть правильность условий договоров. Срочная продажа происходит из-за снижения цены. Рыночная стоимость старого жилья снижается на 40%, поэтому её быстро покупают. Данная схема очень невыгодна, ведь покупатель может потерять до 500 000 ₽. Однако этим оплачивается время покупки.
  2. Услуга через агентство. Вы передаете старую квартиру на реализацию агентству, которое продаёт новостройки. Новое жильё бронируется в жилом комплексе по фиксированной цене на 1 месяц. Снижение цены на 10-20% (также зависит от состояния старой квартиры).
  3. Услуга без фиксирования. Похожа на вторую услугу, но новую квартиру не фиксируют. Её цена может повыситься, тогда вы уже будете покупать её по новой цене. Зато при данном варианте вы сможете более выгодно продать свою жилую площадь. Бронируют новую квартиру на неопределенный срок.
  4. Объединение 2 и 3 пункта. Наиболее оптимальный вариант, при котором цена новой квартиры фиксируется на 3 месяца. Старая квартира за такой срок точно успеет продаться по трейд-ин. Вам не нужно уменьшать стоимость своего жилья, чтобы выгодно купить жилую площадь.

У кого из застройщиков есть программа trade-in

Подобрали несколько застройщиков, которые работают по схеме трейд-ин.

ЖК Headliner, ГК Кортрос

Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую

локация: ЦАО, Пресненский район, м. Шелепиха, 5 мин. пешком

цены: от 10,7 млн рублей за квартиру 41 кв. м

ЖК Spires,Tekta Group

Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую

локация: ЗАО, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар, 25 мин. пешком

цены: от 14,2 млн рублей за квартиру 38 кв. м

ЖК Ilove, ГК Кортрос

Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую

локация: СВАО, Останкинский район, м. Алексеевская, 14 мин. пешком

цены: от 9,8 млн рублей за квартиру 38 кв. м

ЖК Крылья,группа Эталон

Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую

локация: ЗАО, Раменки, м. Аминьевское шоссе, 9 мин. пешком

цены: от 9,7 млн рублей за квартиру 29 кв. м

ЖК Донской квартал,Страна Девелопмент

Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую

локация: ЮАО, Донской район, м. Тульская, 13 мин. пешком

цены: от 5,1 млн рублей за квартиру 17 кв. м

ЖК Сиреневый парк,AFI Development

Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую

локация: ВАО, Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского, 21 мин. пешком

цена: от 7,5 млн рублей за квартиру 33 кв. м

ЖК Одинград Кварталы Лесной и Центральный, ГК Инград

Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую

локация: МО, г. Одинцово (10 км от МКАД), м. Одинцово МЦД, 31 мин. пешком

цена: от 4,1 млн рублей за квартиру 25 кв. м

ЖК Отрада,Отрада Девелопмент

Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую

локация: МО, г. Красногорск, п. Отрадное (9 км от МКАД), м. Пятницкое шоссе, 9 мин. на автомобиле

цены: от 3,9 млн рублей за квартиру 20 кв. м

Что такое трейд-ин

В русский язык слово “трейд-ин” пришло, понятно, из английского, вот только там это сразу два слова – trade in. Каждое из них по отдельности вы можете помнить ещё со школьной скамьи, это глагол “торговать” и предлог “в”. Но что они означают вместе? Означают, что торговля происходит с взаимозачётом, покупатель отдаёт за желанный товар не только деньги, но и что-то ещё – чаще всего, такой же товар, только старый и уже бывший в употреблении.

Допустим, вы хотите приобрести новый смартфон, но стоит он слишком дорого. Чтобы чуть снизить для себя его цену, вы можете отдать в счёт него свой старый смартфон – и тогда в магазине вам сделают скидку. Кажется, это взаимовыгодное сотрудничество. Вам всё равно не нужен второй смартфон, и вы бы наверняка попытались его продать. Магазину, а может и работающему с ним производителю смартфонов он наоборот нужен – можно проанализировать его работу, использовать какие-то его детали, ну и просто, может быть, продать заново. Примерно так это работает и с другой техникой – ноутбуками, стиральными машинами, даже автомобилями…

Правда, трейд-ин в сфере недвижимости не предлагает продавцу такого разнообразия вариантов. Сделав скидку своему покупателю и забрав у него его старую квартиру, он может её только продать – и, в общем, всё, не будет же он изучать её устройство. Однако трейд-ин не только привлекает к застройщику покупателей (которым, как и в случае со смартфоном, не нужны две квартиры, достаточно и одной), но и наращивает его базу недвижимости и даёт ему возможность попрактиковаться в продажах. В общем, опять же, схема не просто взаимозачётная, но и взаимовыгодная.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Описание процесса

Подписание договора с покупателем. Вам должны перевести определенную сумму, которую согласовали, и вексель, чтобы расплатиться с застройщиком. С векселем вам выдается акт о приеме-передаче. Перечитайте его, проверьте свои данные.

В нем указывается личная информация, местонахождение квартиры и её площадь. В пункте 2 описывается стоимость жилья с фиксированием суммы. На момент заключения данного договора стоимость квартиры должна быть полностью оплачена, при этом продавец не имеет претензий.

Обязанности продавца:

  • Передать документы по квартире покупателю. Жилье не должно содержать личные вещи, предметы домашнего обихода продавца. Указывается срок передачи комплекта ключей.
  • Квартира отдается в исправном состоянии без задолженностей по коммунальным платежам. В жилой площади не должны находиться лица, имеющие права пользования.
  • Вы полностью несете расходы по коммунальным платежам до её передачи.

Обязанности покупателя:

  • Уплатить стоимость.
  • Принять квартиру по акту приема-передачи.

Затем вы:

  1. Должны проверить договор (дата составления, сумма, печать).
  2. Получаете акт приема-передачи векселя. Он необходим для погашения. В нем указываются векселедатель, сумма и данные двух сторон
  3. Отдаете договор застройщику, а он вам отдает чек.
  4. Идёте в банк, в котором зарегистрирована ипотека. Сначала приносится договор по переуступке прав на квартиру, затем делается первый взнос (чек застройщика).
  5. Сдаете договор в Росреестр, в котором регистрация документов занимает от 10 до 12 дней. Бумаги можно передать юристу, чтобы тот их отдал в банк. Вам не придется сидеть в длинных очередях.
  6. Ждете регистрацию, после которой документы вступают в свою силу. Ваша старая квартира теперь принадлежит подрядчику, а вы получаете договоренность, по которой подтверждается право на собственность новой квартиры. Теперь вы обязуетесь осуществлять платежи по квартире, получать необходимые документы и т.п.

Получение новой квартиры и проверка исправности

Застройщик выдаёт ключи и акт приема-передачи, который подтверждает, что жильё перешло в вашу собственность. Указываются характеристики квартиры и ваши обязанности. Прежде чем получить данный акт, вы имеете право осмотреть квартиру на наличие дефектов.

Вам стоит обратить внимание на:

  • Состояние подъезда. Он является совместным имуществом жителей, поэтому застройщик обязан сдавать его в готовом виде, без дефектов;
  • Исправность лифта. Обязательно должен работать;
  • Электрощитовую. Лучше заранее снять показания со счетчиков, чтобы потом вас не обманули;
  • Чердак и подвал. Нет ли канализационного запаха и не протекает ли крыша;
  • Входную дверь;
  • Окна. Створки должны свободно открываться и закрываться, а уплотнители стоять на месте;
  • Потолок. Ровные без перепадов по высоте;
  • Напольное покрытие. Должно быть без трещин и пустот;
  • Стены, водоснабжение и вентиляцию;
  • Площадь квартиры.

На время проверки вы проживаете в старой квартире столько дней, сколько оговорили с покупателем. Далее подписываете акт передачи, по которому продавец передает квартиру в собственность покупателя. Покупатель принял её в таком виде, который был на момент подписания. Вы гарантируете отсутствие задолженностей, даёте ему сведения о последней оплате коммунальных услуг. Внизу договора должны быть подписи от обеих сторон.

Продажа по трейд-ин достаточно удобная схема, ведь все бумаги у вас на руках, а застройщик и подрядчик прекрасно выполняют свою работу. Хоть и от вас что-то требуется, но на это уходит меньше сил, чем при продаже через риэлтора.

Как это работает в недвижимости?

Трейд-ин — механизм позаимствованный девелоперами из авторынка, который позволяет обменять старую квартиру на квадратные метры в новостройке посредством заключения договора купли-продажи. Квартирный трейд-ин выгоден всем участникам сделки:

  • собственники вторичной недвижимости могут улучшить жилищные условия, на время заморозив стоимость квартиры в строящемся доме на период продажи имеющихся квадратных метров, им не нужно обращаться к разным посредникам для продажи и покупки квартиры;
  • риэлторские агентства предлагают клиентам недвижимость из собственного портфеля объектов, наращивая объем продаж и получая основную прибыль от сотрудничества со строительными компаниями;
  • застройщики увеличивают охват потенциальных клиентов и получают дополнительные инвестиции.

Сделки по «взаимообмену» проводятся без лишних трудозатрат со стороны собственника старого жилья. Все операции реализации «вторички» и покупки «первички» требуют всего нескольких посещений офиса компании. Существует несколько вариантов реализации trade-in механизма:

  1. Девелопер, используя собственные оборотные средства, выкупает у собственника старую квартиру и предлагает ему жилье в строящихся объектах с доплатой или без нее. Этот путь постепенно утратил свою актуальность, поскольку застройщикам оказалось невыгодно замораживать собственные средства и приобретать на баланс старое жилье, а покупателям приходилось продавать свое жилье с большим дисконтом.
  2. К процедуре привлекаются риэлторы, а собственник жилья заключает два договора. Один с риэлторами на продажу жилья во «вторичке», а второй — с застройщиком на заморозку цены в новостройке и покупку новой квартиры.
  3. Однако в последнее время многие девелоперы сформировали отделы штатных специалистов, занимающихся реализацией жилья на «вторичке», а потому необходимость в услугах риэлторов отпала. Следовательно, клиенту остается заключить два договора с застройщиком: одним он дает разрешение на продажу жилья, а вторым — перечисляет вырученные средства в счет уплаты новой недвижимости. В этом случае девелопер не замораживает собственные ресурсы, а получает инвестиции, а покупатель пользуется всеми преимуществами упрощенной процедуры.

ЖК «Летний сад»: расположение, качество жилья и планировки квартир

Вписать крупный жилой комплекс в живую ткань старых районов Москвы – непростая задача. Девелопер ЖК «Летний сад» – группа «Эталон» – успешно ее решает. Квартал с яркими фасадами расположен по адресу: Дмитровское шоссе, вл. 107. С юга он ограничен ул. 800-летия Москвы, с севера – Яхромским проездом. В ЖК реализована концепция «двор без машин». Для жителей предусмотрен подземный паркинг, для их гостей – наземные стоянки. ЖК имеет охраняемую территорию и видеонаблюдение.

Все 11 домов возводятся из монолитного железобетона, стены – из газосиликатных блоков. Их высота – 13-25 этажей, на первых этажах – коммерческие помещения. Входные группы со сквозным проходом. Они расположены на уровне земли и имеют дизайнерскую отделку. Там расположены стойки консьержей, колясочные и т.д.

В ЖК можно выбрать практически любой формат жилья – апартаменты (отдельный корпус), студии, квартиры с числом комнат от 1 до 4 и площадью 23-114 кв. м. Высота потолков – 2,78 м. В начале февраля 2020 г. застройщик предлагал 187 квартир и апартаментов. Цена – от 7 020 243 рублей (апартаменты 39 кв. метров), до 18 557 724 рублей (трехкомнатная квартира 88,4 кв. метра). Среди них можно найти свободную планировку (тоже в отдельном корпусе), несколько вариантов предчистовой и чистовой отделки.

Как добраться до ЖК «Летний сад» на общественном транспорте и автомобиле?

Несмотря на удаленность от центра, район давно обжитой. Улица 800-летия Москвы была так названа в честь соответствующего юбилея в 1947 году и воспринималась тогда примерно так, как сейчас Южное Бутово. Однако в наше время транспортная доступность района кардинально изменилась. От ст. метро «Селигерская» до ЖК «Летний сад» – 1,8 км. Это расстояние можно пройти пешком примерно за 20 минут или проехать на наземном транспорте – по Дмитровскому шоссе проходит множество автобусных маршрутов, следующих по выделенной полосе. На восточной границе ЖК строится ст. метро «Улица 800-летия Москвы», и, после ее открытия, жители «Летнего сада» будут попадать туда за 2-3 минуты.

Для автомобилистов предусмотрен собственный выезд на Дмитровское шоссе, которое после реконструкции стало широким и удобным. Через Талдомскую улицу можно выехать на новую магистраль – Северо-восточную хорду (СВХ), переходящую за МКАД в трассу М 11. До МКАД без пробок можно доехать за 10-15 мин, до центра – за 35-40.

План расположения домов в жилом комплексе «Летний Сад»

Заключение

Пока что немногие девелоперы используют схему trade in, но все же такие компании есть, и они уверены, что эта технология весьма и весьма перспективна. Кому-то удается с помощью нее существенно поднять продажи, кому-то, наоборот, создает «головную боль». Это нельзя спрогнозировать.

Одно можно сказать точно, если в рекламе новостройки и поселка указана возможность покупки в трейд-ин — это привлечет большее число покупателей. А вот риелторы, напротив, считают ее бесперспективной. Они уверены, что такая сделка мало кому нужна, ведь продавцу нужно как можно скорее продать недвижимость и получить с нее деньги, а не ждать «у моря погоды».

Сделки с недвижимостью по Trade in наиболее популярны в сегменте эконом-класса. В первую очередь, потому что недорогие объекты легче заменить другими, причем без доплаты. Для бизнес-класса и, уж тем более, элитной недвижимости, такая схема оплаты почти не востребованна, т. к. сторонам очень трудно найти компромиссы в цене, да и у владельцев элитного жилья, как правило, нет такой потребности.

Популяризации сделок по трейд-ин на рынке недвижимости мешает и сложность их проведения: девелоперам приходится вкладывать большие деньги в строительство, а покупателям приходится покупать готовые объекты по уже завышенной цене. Но таких застройщиков, как и покупателей — очень малое число. Поэтому пока-что, в целом, trade in на российской рынке недвижимости можно считать некоей «фишкой», или приятной опцией при покупке новостройки, но никак не закономерностью.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector