Динамика рынка недвижимости москвы

Содержание:

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

  • Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.

  • В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Фактическое изменение параметров, рубли

Название показателя

4 кв. 2014

1 кв. 2015

Отклонение

1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве,
руб/кв.м

202 040

244 924

21%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

246 166

275 382

12%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового
Кольца, руб/кв.м

744 871

851 864

14%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

215 211

265 398

23%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового
Кольца, руб/кв.м

383 015

462 172

21%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы,
руб/кв.м/год

24 774

26 413

7%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость,
руб/кв.м/год

39 799

41 326

4%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового
Кольца, руб/кв.м/год

77 982

82 084

5%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость,
руб/кв.м/год

22 634

24 581

9%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри
Садового Кольца, руб/кв.м/год

33 047

35 386

7%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве,
руб/кв.м

183 971

192 982

5%

12

Курс рубль/доллар США

47,6

63,2

33%

13

Курс рубль/евро

59,5

71,0

19%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

3 687

3 505

-5%

15

Индекс ММВБ

1 457

1 661

14%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

31,2

30,9

-1%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

13,1

13,5

3%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и
операционных расходов), руб/кв.м/год

32 667

38 609

18%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и
операционных расходов), руб/кв.м/год

19 400

18 136

-7%

Клиенты торговой недвижимости будут диктовать новые тренды

Клиентами в этом секторе является ритейл, который арендует или покупает помещения. Изменилось потребительское поведение и действия ритейла, который подстраивается под покупателей и пытается выжить.

Мы видим тренд на доставку и появление новых игроков рынка. Например, появился «Сбермаркет», который не имеет собственных магазинов и продовольственных баз, но получает логистические маршруты и информационную базу.

Также гиганты, как X5,
супермаркет
«Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2021 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.

Еще одна тенденция — онлайн-магазины переходят в оффлайн. Появляется все больше пунктов выдачи даже в районных ТЦ, но потребители отличаются от тех, кто идет за покупками в торговый центр. Людей в магазине становится больше, но они могут прийти вовсе без денег и получить то, что им нужно. Поэтому образуется ложный трафик и усложняет работу, остаются только спонтанные покупки.

Спрос на электронную коммерцию вырос, компании вводят приложения, службы доставок. Это удобно и выгодно клиентам.

Самый сложный период у сферы услуг, которые без мгновенных изменений перестанут существовать. Образовательные услуги одни из первых нашли решение и в 2021 продолжат в Онлайн обучать клиентов. Общепит в перспективе переквалифицируется в пункты выдачи. Будет кухня, прилавок, но столики и зал для гостей исчезнут

Все внимание теперь ни на обеспечение зала и качество обслуживания, а работу доставки, ее скорость и качество продукта. Рестораны с хорошей музыкой, обслуживанием и блюдами от шеф-поваров выживут, но их станет гораздо меньше.

2020 год для торговой недвижимости был неплохой. Сам рынок растет и перестраивается, но это нормально. Новый год встретили с оптимизмом, потому что есть понимание как расти, уживаться с конкурентами, зарабатывать самим и партнерам.

Соотношение прогнозных и фактических значений, 1 квартал 2015 года, рубли

Название показателя

Прогноз

Фактическое значение

Отклонение

прогноза от факта, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве,
руб/кв.м

171 966

244 924

-30%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

238 962

275 382

-13%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового
Кольца, руб/кв.м

709 800

851 864

-17%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

169 521

265 398

-36%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового
Кольца, руб/кв.м

303 595

462 172

-34%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы,
руб/кв.м/год

21 669

26 413

-18%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость,
руб/кв.м/год

36 941

41 326

-11%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового
Кольца, руб/кв.м/год

80 838

82 084

-2%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость,
руб/кв.м/год

19 119

24 581

-22%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри
Садового Кольца, руб/кв.м/год

27 361

35 386

-23%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве,
руб/кв.м

178 338

192 982

-8%

12

Курс рубль/доллар США

36,2

63,2

-43%

13

Курс рубль/евро

48,4

71,0

-32%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

3 807

3 505

9%

15

Индекс ММВБ

1 483

1 661

-11%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

21,6

30,9

-30%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

11,2

13,5

-17%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и
операционных расходов), руб/кв.м/год

28 049

38 609

-27%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и
операционных расходов), руб/кв.м/год

18 874

18 136

4%

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение
экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в
основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из
таких компаний как RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других.
Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых
показателей до 1 квартала 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014
года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому
сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся
ежеквартально.

Среди участников эксперимента по итогам 1 квартала наиболее
точный прогноз в долларах оказался у Юрия Тараненко (отклонение – 33,9%), на
втором месте – Алексей Михайлов (отклонение – 36,4%) и Наталия Молодых
(отклонение – 37,1%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных
сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными
показателями показал Юрий Тараненко, на втором месте с тремя показателями
разделили Наталья Молодых, Айдар Галеев, Алексей Козин и Антов Шилов, третье
место с двумя показателями – Илья Гришин.

Если же говорить о «рублевом» прогнозе, то по итогам 1
квартала 2015 г. наиболее точной оказалась Светлана Красавчикова (отклонение – 20,0%),
на втором месте – Сергей Павлов (отклонение – 20,3%) и на третьем – Антон
Коротаев
(отклонение – 20,6%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных
сегментах лучший результат с семью показателями у Антона Шилова, на втором
месте с четырьмя показателями – Валентин Парийский, третье место с двумя
показателями – у Юрия Тараненко.

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2020 г.


Бренд

Страна происхождения

Профиль


Ценовой сегмент

1

UFC Gyms

США

Фитнес клуб

Выше среднего

2

Filorga

Франция

Косметика и парфюмерия

Выше среднего

3

Suitsupply Woman

Нидерланды

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

4

The North Face

США

Одежда / Обувь / Белье

Средний

5

Ereda

Италия

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

6

Jysk

Дания

Товары для дома / Интерьер

Ниже среднего

7

Boss Woman

Германия

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

8

Weekday

Швеция

Одежда / Обувь / Белье

Средний

9

Paulig Café&Store

Финляндия

Общественное питание

Средний

10

Patrick Roger

Франция

Продукты

Выше среднего

11

Adidas Terrex

Германия

Одежда / Обувь / Белье

Средний

12

&OtherStories

Швеция

Одежда / Обувь / Белье

Средний

Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?

Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия… согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.

А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления. К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер? Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость. А лучше, если этим займутся профессионалы.

Государство продолжит регулировать рынок

Ограничения

Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости.

Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.

Поддержка

На строительную отрасль повлияли увеличение материнского капитала для граждан и льготная ипотека. Напрямую поддержка повлияла на жилую недвижимость и застройщиков. Низкая ипотечная ставка «взорвала» рынок жилья, а это благоприятно влияет и на коммерцию. Новые жилые комплексы — это инфраструктура, развитие бизнеса и новые торговые площади.

В 2020 году это уже стало заметно, люди активно покупали новые квадратные метры, несмотря на рост цен. Предполагаем, что в 2021 году спрос на жильё сохранится, но деньги у населения закончатся. Поэтому поддержка от государства продолжится, но и санкции тоже.

Государство реагирует точечно, поэтому большинство предпринимателей в зоне риска. Трудности будут возникать, бизнес продолжит закрываться и «выживут» только опытные игроки с профессиональной командой. Это один из главных факторов, влияющих на развитие торговой недвижимости.

Поставщики помогут отрасли развиваться

Для рынка коммерческой недвижимости поставщиками являются государство, застройщики и компании, поставляющие строительные материалы и услуги. В сотрудничестве с поставщиками строительных материалов и изменений не будет. Сейчас цены меняются еще из-за девальвации рубля в 2014 году, поэтому все останется на прежнем уровне.

Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2021. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.

Как это повлияет на торговую недвижимость?

  1. Увеличится количество локаций для строительства.
  2. Увеличится количество инвесторов.

Торговые центры не могут вернуть арендаторов

Торговые центры сегодня открыты для посещения. Действуют дополнительные ограничения для фуд-кортов, которые закрыты, например, в Санкт-Петербурге. Тем не менее, любой желающий может устроить шопинг, однако даже при таких условиях потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в ТЦ.

Число просмотров объявлений аренды помещений в торговых центрах сегодня на 40% ниже, чем в начале года. Впрочем, относительно периода самоизоляции, текущие показатели выше на 130%. Но это не помогло полностью компенсировать массовый отток спроса из-за падения посещаемости торговый центров.

Сложнее всего обстановка в Красноярске, Москве и Уфе, где спрос в сравнении с началом года просел в полтора раза. Самая позитивная ситуация – в Казани, Новосибирске, Перми и Челябинске – только в этих четырех городах потенциальные арендаторы рассматривают помещения торговых центров в аренду чаще, чем в феврале.

Чуть активнее восстанавливается спрос на стрит-ритейл – небольшие магазины и помещения, расположенные на первых этажах зданий. Текущий спрос (число просмотров объявлений) выше докризисного в большинстве крупнейших городах, лучшие показатели – в Челябинске, Ростове-на-Дону, Казани, Омске (рост просмотров более чем в полтора раза). В целом по всем городам-миллионникам спрос на площади стрит-ритейла в аренду ниже докризисного на 31%. В сравнении с весенними ограничениями активность потенциальных арендаторов выше на 120%.

Москва и Санкт-Петербург снова в числе аутсайдеров: потенциальный спрос на аренду помещений стрит-ритейла ниже докризисного на 41% и 12% соответственно. Однако это все равно не столь большое падение в сравнении с сокращением спроса на аренду площадей в ТЦ (на 49% в Москве и на 31% в Санкт-Петербурге). 

Изменение потенциального спроса на аренду торговых помещений в городах-миллионниках

Город

Аренда в ТЦ

Аренда Стрит-ритейл

Относительно «докризисного» начала года

Относительно весенней самоизоляции

Относительно «докризисного» начала года

Относительно весенней самоизоляции

Москва

-49%

149%

-41%

122%

Московская область

-35%

129%

-15%

142%

Санкт-Петербург

-31%

252%

-12%

105%

Ленинградская область

-5%

140%

34%

167%

Новосибирск

44%

138%

-27%

15%

Екатеринбург

-3%

95%

21%

128%

Казань

48%

224%

64%

242%

Нижний Новгород

-39%

111%

-5%

149%

Челябинск

39%

65%

89%

262%

Самара

-28%

39%

44%

180%

Омск

-17%

66%

56%

228%

Ростов-на-Дону

-9%

180%

79%

253%

Уфа

-45%

60%

25%

82%

Красноярск

-58%

11%

-43%

-7%

Воронеж

1%

69%

12%

54%

Пермь

35%

153%

20%

153%

Волгоград

-30%

12%

-10%

43%

Все города

-40%

+130%

-31%

+121%

Прогноз изменения параметров, рубли

Название показателя

4 кв. 2014

1 кв. 2015

Отклонение

1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве,
руб/кв.м

171 122

171 966

0,5%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

239 502

238 962

-0,2%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового
Кольца, руб/кв.м

706 790

709 800

0,4%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

171 549

169 521

-1,2%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового
Кольца, руб/кв.м

306 653

303 595

-1,0%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы,
руб/кв.м/год

21 742

21 669

-0,3%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость,
руб/кв.м/год

37 100

36 941

-0,4%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового
Кольца, руб/кв.м/год

79 439

80 838

1,8%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость,
руб/кв.м/год

19 307

19 119

-1,0%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри
Садового Кольца, руб/кв.м/год

26 890

27 361

1,8%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве,
руб/кв.м

175 953

178 338

1,4%

12

Курс рубль/доллар США

35,3

36,2

2,5%

13

Курс рубль/евро

49,3

48,4

-1,8%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

3 826

3 807

-0,5%

15

Индекс ММВБ

1 469

1 483

0,9%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

21,3

21,6

1,1%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

10,9

11,2

3,3%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и
операционных расходов), руб/кв.м/год

27 802

28 049

0,9%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и
операционных расходов), руб/кв.м/год

18 954

18 874

-0,4%

Офисная недвижимость

По офисной недвижимости превышение прогнозных значений цен и
ставок над фактическими было менее значительным, как по помещениям в целом (15
и 40%, соответственно), так и по помещениям в центре (19 и 40%,
соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 4 200 $/кв.м
на рынке продажи и 389 $/кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной
недвижимость в центре – 7 314 $/кв.м на рынке продажи и 560 $/кв.м/год на рынке
аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с
отклонением в 31%, а на офисы класса B – с отклонением 88%. Фактические
значения составили, соответственно, 611 и 287 $/кв.м/год. Прогноз уровня
вакантных площадей оказался на 30% ниже по офисным объектам класса А (21,6% – прогноз
и 30,9% – факт) и на 17% – по офисным помещениям класса В (11,2% – прогноз и
13,5% – факт).

Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.

Предложение и вакансия

  • Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м)  в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).

  • За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.

  • До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.

Бизнесу нужны склады – спрос на них превысил допандемийный

На фоне ограничительных мер самым устойчивым на рынке коммерческой недвижимости оказался складской сегмент. Интерес к аренде и покупке складов для бизнеса не просто восстановился относительно весенних ограничений, но и нарастил спрос в сравнении с докризисным началом года. Причем в крупнейших городах бизнес стал чаще интересоваться покупкой складов (+15%), чем арендой (+7%). Пандемия ускорила темпы роста дистанционных продаж – предприятия увеличивают именно складские мощности для онлайн-продаж, а не расширяют торговые точки.

В сравнении с весенним локдауном, когда весь бизнес был поставлен на паузу, активность потенциальных арендаторов складов выше на 57%, потенциальных покупателей – на 31%.

Чаще других арендой складов стали интересоваться в Казани (+122% в сравнении с началом года), Новосибирске (+67%), Уфе (+63%), Перми и Нижнем Новгороде (+62%). Обратная ситуация в Москве, где арендой складов стали интересоваться на 14% меньше, зато в Московской области спрос вырос на 15%. Меньшую активность проявляют и в Ростове-на-Дону (-14%), а также в Волгограде (-5%).

Покупка складов, как более серьезное вложение, интересует бизнес в Уфе (+119% в сравнении с докризисным началом года) и Нижнем Новгороде (+62%).

Не проявляют повышенный интерес к покупке или аренде складских помещений в Волгограде, Воронеже, Ростове-на-Дону и Самаре.

Условия аренды в торговых центрах Москвы


Профиль арендатора

Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год*

% от ТО

Гипермаркет (>7 000 м²)

0–8 000

1,5–4

DIY (>5 000 м²)

0–6 000

4–6

Супермаркет (1 000–2 000 м²)

8 000–18 000

4–6

Супермаркет (450–900 м²)

18 000–35 000

6–6

Товары для дома (<1 500 м²)

0–10 000

6–10

Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²)

6 000‒15 000

2,5–5

Спортивные товары (1 200–1 800 м²)

6 000‒12 000

6–8

Детские товары (1 200–2 000 м²)

6 000‒12 000

7–9

Операторы торговой галереи:

Якоря более 1 000 м²

0–12 000

4–12

Мини-якоря 700–1 000 м²

0–14 000

6–12

Мини-якоря 500–700 м²

0–16 000

6–12

300–500 м²

0–25 000

5–12

150–300 м²

8 000–18 000

6–14

100–150 м²

16 000–36 000

10–14

50–100 м²

25 000–80 000

12–14

0–50 м²

45 000–100 000

12–14

Досуговые концепции:

Развлекательные центры (2 000–4 000 м²)

4 000–8 000

10–14

Кинотеатр (2 500–5 000 м²)

0–6 000

8–12

Общественное питание:

Food
-court

45 000–120 000

12–15

Кафе

15 000–90 000

12–14

Рестораны

0–25 000

10–12

Тренды в работе с клиентами в 2021 году

Накапливается отложенный спрос

В текущем году в сегменте торговой недвижимости работа с отложенным спросом становится все более важной. Даже в периоды уменьшения явной активности покупателей и арендаторов происходит накопление отложенного спроса

В классифайдах это возможно проследить, когда пользователь добавляет объявление в раздел «Избранное». Это позволяет повысить эффективность при работе с такими клиентами. Например, на «Авито Недвижимости» при изменении цены на объект в этом разделе потенциальному покупателю или арендатору приходит специальное пуш-уведомление, что приводит к увеличению запросов контактов собственников недвижимости в дальнейшем. В основном это касается случаев, когда стоимость объектов снижалась, однако были и успешные кейсы, где зафиксировано повышение цены.

Динамика запросов контактов владельцев недвижимости и добавлений их в раздел «Избранное» в период пандемии

Клиенты выбирают мессенджеры

В современной жизни появляется все больше возможностей и новых ресурсов, коммуникация усложняется, а ее скорость повышается, чего не было замечено прежде. Сегодня пользователи все чаще выбирают для общения и запроса контактов собственника разные мессенджеры. Это удобно, быстро и позволяет не совершать лишних звонков, а сохранить переписку на случай непредвиденных ситуаций. Так, мессенджер на «Авито» в I квартале 2021 стали использовать на 28% больше относительно I квартала годом ранее. Однако половина контактов через мессенджер теряется продавцами, если среднее время ответа составляет больше суток. Это является сильным упущением в современных условиях, поскольку подобный тренд стал важным каналом для привлечения лидов. Кроме того, сегодня в мессенджерах совершаются даже крупные сделки.

Доля видеоконтента растет

На фоне пандемии и длительного локдауна начала расти потребность в видеоконтенте, при этом подобные тенденции сохраняются и сейчас. Доля рекламных объявлений с видеоматериалами неуклонно увеличивается, так как продавцы все активнее используют этот формат для привлечения клиентов. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в I квартале 2021 года видеоконтента в объявлениях стало встречаться на 2% чаще по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году.

Динамика доли видеоконтента в объявлениях

Спрос на офисы класса А/B восстанавливается быстрее, чем на помещения класса C/D

Отсутствие локдауна по весеннему сценарию, несмотря на частичную «удаленку» в обязательном порядке, позволило поддержать спрос на рынке аренды офисной недвижимости. Текущая активность в крупнейших городах (население от 1 миллиона человек) оказалась на 68% выше, чем в весенний локдаун. В сравнении с докризисным началом года текущая активность ниже на 26%. В сравнении с июлем, когда заболеваемость шла на спад, спрос на офисы меньше всего – на 10%. Таким образом, сегмент аренды офисной недвижимости показывает минимальное падение во «вторую волну».

Более устойчивыми в пандемию оказались офисные площади классов А/B, которые выросли по спросу относительно весенних ограничений на 70%. В сравнении с началом года текущая активность ниже на 24%. Офисы классов C/D менее интересны арендаторам. В сравнении с весенними ограничениями спрос выше на 48%, относительно начала года активность ниже на 38%.

Высокая активность на рынке во многом связана с изменением стратегий компаний: после полугода «удаленки» многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Именно поиск новых форматов (в том числе «гибких» офисов) обеспечивает спрос на рынке. Оптимизация – главная причина поиска подходящего объекта. Но компании не готовы понижать класс (а вместе с тем – престижность) офиса.

Рынок офисной недвижимости в Московской и Петербургской агломерациях восстанавливается хуже, чем в других крупнейших городах. В сравнении с докризисным началом года (февралем) потенциальный спрос на аренду офисов ниже на 31% в Москве, и на 17% в Московской области. В Санкт-Петербурге падение чуть ниже – на 9%, зато в Ленинградской области офисами стали интересоваться реже на 55% – это самое большое падение среди остальных локаций.

Единственным городом-миллионником, где текущий спрос на аренду офисов в два раза выше, чем в начале года, – это Челябинск. Примерно в полтора раза активнее и арендаторы в Ростове-на-Дону (+60%), Воронеже и Перми (48% и 45%). В остальных городах прирост не столь заметный.

В сравнении с весенним локдауном абсолютно по всем городам текущая активность выше. Только частичные ограничения позволили рынку не просто «выжить», но даже нарастить активность относительно докризисного февраля за счет отсутствия сегодня столь же жестких ограничительных мер, как весной.

Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам

«Медленное восстановление активности на рынке коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге в сравнении с другими крупнейшими городами РФ объясняется изначально большим падением спроса во время весеннего локдауна, – отмечает Александр Павленко, директор по аналитике «Циан.Коммерческая недвижимость». – В текущих реалиях спрос обеспечен преимущественно стремлением переложить средства в более надежный актив. В перспективе стоит рассчитывать на рост спроса на помещения свободного назначения – это самый гибкий формат, а именно способность к «трансформации» позволяет пережить турбулентность на рынке. Сложнее всего вернуть позиции офисам, которые вряд ли будут столь же востребованы, как раньше, даже после пандемии. Многие компании уже оптимизировали занимаемые площади или частично переехали в коворкинги».

Прогноз изменения параметров, $

Название показателя

4 кв. 2014

1 кв. 2015

Отклонение

1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве,
$/кв.м

4886

4911

0,5%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

6839

6824

-0,2%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового
Кольца, $/кв.м

20182

20268

0,4%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4899

4841

-1,2%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового
Кольца, $/кв.м

8757

8669

-1,0%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы,
$/кв.м/год

621

619

-0,3%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

1059

1055

-0,4%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового
Кольца, $/кв.м/год

2268

2308

1,8%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

551

546

-1,0%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри
Садового Кольца, $/кв.м/год

768

781

1,8%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве,
$/кв.м

5024

5092

1,4%

12

Курс рубль/доллар США

35,3

36,2

2,5%

13

Курс рубль/евро

49,3

48,4

-1,8%

14

Цена барелля нефти Brent, $

109

109

-0,5%

15

Индекс ММВБ

1469

1483

0,9%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

21,3

21,6

1,1%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

10,9

11,2

3,3%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных
расходов), $/кв.м/год

794

801

0,9%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и
операционных расходов), $/кв.м/год

541

539

-0,4%

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Инвесторы смогут сохранить деньги и заработать

Рост экономики не наблюдается, соответственно и количество инвесторов, зато выиграют те, кто успеет вложить деньги. В коммерческую недвижимость инвестируют сами игроки, бизнесмены, кто зарабатывает в других секторах, а также те, кто смогли накопить средства.

Объем инвестиций не будет меняться, так как грамотные инвесторы понимают, что спрос упал преимущественно на крупные ТЦ и общепит. А районные ТЦ, отдельные здания, недвижимость в спальных районах стала более популярна, чем раньше.

Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнесы переходят в онлайн или закрываются, значит торговая недвижимость никому не нужна, но это не так. Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.

Соотношение прогнозных и фактических значений, 1 квартал 2015 года, $

Название показателя

Прогноз

Фактическое значение

Отклонение прогноза от факта, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве,
$/кв.м

4911

3876

27%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

6824

4358

57%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового
Кольца, $/кв.м

20268

13481

50%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4841

4200

15%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового
Кольца, $/кв.м

8669

7314

19%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы,
$/кв.м/год

619

418

48%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

1055

654

61%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового
Кольца, $/кв.м/год

2308

1299

78%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

546

389

40%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри
Садового Кольца, $/кв.м/год

781

560

40%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве,
$/кв.м

5092

3054

67%

12

Курс рубль/доллар США

36,2

63,2

-43%

13

Курс рубль/евро

48,4

71,0

-32%

14

Цена барелля нефти Brent, $

109

55

96%

15

Индекс ММВБ

1483

1661

-11%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

21,6

30,9

-30%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

11,2

13,5

-17%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных
расходов), $/кв.м/год

801

611

31%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и
операционных расходов), $/кв.м/год

539

287

88%

Фактическое изменение параметров, $

Название показателя

4 кв. 2014

1 кв. 2015

Отклонение

1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве,
$/кв.м

4249

3876

-9%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

5177

4358

-16%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового
Кольца, $/кв.м

15665

13481

-14%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4526

4200

-7%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового
Кольца, $/кв.м

8055

7314

-9%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы,
$/кв.м/год

521

418

-20%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

837

654

-22%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового
Кольца, $/кв.м/год

1640

1299

-21%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

476

389

-18%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри
Садового Кольца, $/кв.м/год

695

560

-19%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве,
$/кв.м

3869

3054

-21%

12

Курс рубль/доллар США

47,6

63,2

33%

13

Курс рубль/евро

59,5

71,0

19%

14

Цена барелля нефти Brent, $

78

55

-28%

15

Индекс ММВБ

1457

1661

14%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

31,2

30,9

-1%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

13,1

13,5

3%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных
расходов), $/кв.м/год

687

611

-11%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и
операционных расходов), $/кв.м/год

408

287

-30%

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector