Как быстро погасить ипотеку: способы и условия досрочного погашения

Ипотечные платежи и можно ли их платить быстрее

Сейчас все чаще от среднестатистического гражданина можно услышать: «у нас ипотека, мы не можем себе позволить (что-то)…». У каждого это «что-то» свое: поездка в отпуск, развлечения и досуг с семьей и друзьями, покупка новых вещей и другое. Все мы заложники ситуации и зависим от стабильности своего дохода. Когда дохода хватает, мы без особых усилий платим свой ежемесячный платеж и не переживаем о дальнейшей выплате. Но если ситуация нестабильная, вам сократили зарплату, грозят уволить, или в семье появилось пополнения, привычная жизнь может пошатнуться.

При оформлении ипотеки кредитные специалисты в большинстве случаев предлагают исключительно аннуитетные платежи для погашения кредитных обязательств. А это значит, что на протяжении одобренного срока, вы будете гасить долг в виде одной и той же суммы.

Что это значит для вас: На протяжении 10-20 лет, вы ежемесячно будете вносить в счет погашения своего долга сумму, скажем, в размере 17500 рублей. Конечно, здесь стоит учитывать множество факторов, которые будут и плюсами, и минусами.

Достоинства Недостатки
  • Вам не нужно думать об изменениях в сумме платежа, вы можете настроить автоплатеж и ваш личный онлайн-банк будет ежемесячно делать отчисления на счет банка;
  • Со временем и инфляцией, кажущаяся довольно приличной на сегодняшний день сумма, через 10 лет будет уже не такой неподъемной.
  • На период в 10-20 лет на вас лежит обременение в виде крупной суммы с ежемесячной выплатой, при этом вы не застрахованы от потери работы или трудоспособности;
  • В начале погашения долга вы гасите насчитанные банком, на весь период действия кредитного договора, проценты. В случае же потери дохода вы не сможете отказаться от выплаты долга, аргументируя, что вы уже погасили основной долг. По сути, вы его только начали гасить — это страховка банка, на случай вашего форс-мажора.

А теперь самое важно! Еще 10 лет назад все банки запрещали своим клиентам досрочно погашать полученные кредиты. Это логично — банк теряет свою прибыль

Но благодаря принятому 19 октября 2011 года ФЗ, все граждане получили право на досрочное погашение долгов. И если в вашем настоящем договоре по ипотеке прописано, что вы не можете досрочно погашать ипотеку или оговорены штрафы, вы смело можете обращаться в суд и восстанавливать свои права на свободное погашение долгов.

Следовательно, гасить ипотеку досрочно может каждый кредитующийся, если у него есть для этого дополнительные возможности. И можем вас уверить — это одно из самых правильных решений: направить дополнительный доход на погашения долгосрочной задолженности.

Расчет досрочного погашения ипотеки

При полном погашении долга банк на дату, указанную клиентом в заявлении, производит перерасчет процентов и тела кредита, предоставляя детальную информацию должнику. Исходя из нее и производится преждевременное погашение.

Пересчет процентов

Рассмотрим на примере. Предположим, человек приобрел квартиру в ипотеку, взяв у банка 1 миллион рублей на 3 года под 10% годовых. Он обязан платить по 32 267,19 рублей в месяц, что в конечном итоге, за три года, даст переплату в сумме 162 039,91 рублей. Если добавить всего лишь 1 тысячу ежемесячной переплаты, то картина будет несколько иной:

Несложно подсчитать, что в такой ситуации переплата уменьшится до 159286,57 рублей. То есть, человек сэкономит 2753,34 рубля. Чем больше сумма дополнительных платежей и чем чаще они совершаются, тем меньше придется переплачивать банку.

Что еще вы должны знать о досрочном погашении

Теперь бонусы! Допустим, вы смогли-таки погасить ипотеку досрочно одним платежом, неважно на каком сроке это произошло. Как вы уже поняли, вначале банк берет в счет оплаты в основном проценты по кредиту и только потом само тело

В первые пару лет размер оплаты процентов составит примерно 70-90% вашего ежемесячного платежа. Следовательно, если вы выплатили ипотеку не за 10 лет, а за 5, то переплата процентов будет очевидной.

По закону, получение дополнительной выгоды банком, в виде поступления средств в качестве уплаты процентов за неиспользованный период является незаконной наживой и может быть обжаловано через суд. Решить такую ситуацию в большинстве случаев можно мирно. Для этого нужно подать соответствующее заявление в банк с просьбой пересчета ранее уплаченных процентов и возмещения разницы, уплаченной клиентом за неиспользованный кредитный период. Расчет величины обязательных к уплате процентов можно сделать и самостоятельно. Вам нужно найти в договоре размер предусмотренных банком процентов за весь период, и вычесть период, на который сократился срок выплаты. Вы получите сумму процентов обязательную к погашению. Остальное вы вправе требовать к возмещению.

Еще один нюанс: не верьте тем, кто говорят, что гасить кредит досрочно, при аннуитетных платежах невыгодно, особенно если делать это в конце срока. С одной стороны вы действительно особо не уменьшаете переплату по процентам, и сможете сэкономить немного. Но вы задумайтесь о пользе для вас. Если у вас реально есть возможность расплатиться с кредитом как минимум на год раньше, то это прекрасная возможность снять с себя надоевшие кредитные обязательства, перестать думать о долге и подумать о приобретении чего-нибудь еще или о предстоящем отпуске. Досрочное погашение выгодно всегда: либо вашему карману, либо вашей нервной системе!

И последнее: после уплаты кредита полностью, возьмите в банке справку, что долг закрыт. Ведь в практике есть немало примеров, когда клиент недоплатил 10-20 рублей, а через время долг накопился на несколько тысяч. Будьте бдительны, ведь вы рискуете только собственными деньгами.

Как подавать заявление на досрочное погашение?

Способ №1. Через Сбербанк Онлайн

Это займет всего несколько минут. Зайдите в личный кабинет, выберите кредит и откройте вкладку «Досрочное погашение». Там нажмите «Полностью погасить кредит» или «Частично погасить кредит».  

Частичное погашение

1. Выберите счет, с которого будет произведено погашение кредита.

2. Выберите в календаре дату платежа. При этом можно выбрать датой досрочного платежа ближайшие 2 дня, включая дату подачи заявки. То есть сегодня или завтра.

3. Укажите сумму. Здесь есть минимальный лимит — не меньше 99% от суммы ближайшего ежемесячного платежа. Он отразится ниже.

4. Нажмите кнопку «Оформить заявку», а потом проверьте параметры платежа и нажмите «Подтвердить по SMS».

5. Когда вам придет сообщение, убедитесь, что реквизиты операции в смс совпадают. Только после этого введите пароль и нажмите «Подтвердить». Никому его не сообщайте, даже сотрудникам банка.

Полное погашение

При полном досрочном погашении процесс будет практически такой же. Но есть важные нюансы:

1. Если делать полное досрочное погашение в день подачи заявки, то нужно просто указать (и соответственно положить на кредитный счет) сумму, которая указана ниже поля для заполнения.

2. Если вы хотите выбрать погашение на следующий день, то посчитать сумму с процентами за еще один день придется самостоятельно. Внизу будет указана сумма только за текущий день!

Сумму для полного досрочного погашения на завтрашний день можно уточнить в службе поддержки по номеру 900.

Посмотреть свою историю досрочных погашений можно на вкладке «Досрочное погашение» в информационном блоке «История досрочных погашений», а также в разделе «История операций Сбербанк Онлайн» в личном меню. 

Досрочное погашение через Сбербанк Онлайн очень удобно, но имеет некоторые ограничения

При досрочном погашении онлайн можно только уменьшить размер платежей, сократить срок нельзя.

Как уже было сказано, при частичном погашении есть минимальный лимит — не меньше 99% от суммы ближайшего ежемесячного платежа.

Внести деньги на счет необходимо до 21:00 дня платежа. 

Если вы хотите уменьшить срок кредита или внести сумму меньше ежемесячного платежа, подать заявление на досрочное погашение нужно будет в отделении банка.

Способ №2. В отделении банка

Заполнить заявление можно в любом отделении банка в том городе, в котором вам выдали кредит. Для этого потребуется паспорт. Можно внести платеж в тот же день или в течение 3 дней.

Если вы находитесь в другом городе, нужно сначала перевести кредит туда, где вы находитесь. Для этого подайте заявление о переводе либо в регионе по новому месту жительства, либо там, где выдан кредит. Это возможно только при наличии постоянной или временной регистрации по новому месту жительства. Прийти нужно с паспортом и копией кредитного договора.

Или можно оформить нотариальную доверенность на досрочное погашение. В ней нужно прописать:

ФИО, адресные и паспортные данные доверителя и доверенного лица.

Номер и дату кредитного договора.

Наименование банка.

Что доверенность выдается на подачу заявления на досрочное погашение кредита с указанием счета и на списание средств со счета созаемщика.

Как быстрее погасить ипотеку: советы

Чтобы как можно быстрее погасить ипотеку, придется воспользоваться помощью от государства. Предусмотрено несколько программ, по которым получают крупные выплаты из бюджета. Использовать их следует для полного или частичного закрытия долговых обязательств.

Материнский капитал

Самый доступный метод снизить размер выплат по ипотеке. Законом разрешено использовать сертификат для оплаты первого взноса или внесения части задолженности в последующем.

Чтобы использовать материнский капитал для ускорения выплат по ипотеке, нужно предоставить в банк следующий набор бумаг:

  • документы о рождении детей;
  • непосредственно сертификат на материнский капитал;
  • справку из органов опеки об одобрении на расходование средств.

Налоговый вычет

Еще один отличный способ получить деньги на внесение платежей. Каждому собственнику, купившему жилую недвижимость, положена компенсация от государства в размере 13% от общей стоимости покупки. В некоторых случаях в стоимость недвижимости включают и проценты банка.

Получить вычет можно, обратившись в отделение налоговой инспекции с комплектом документов. Данная услуга доступна не всем категориям граждан, а максимальный размер вычета не может превышать 260 000 рублей.

Рефинансирование ипотеки

Способ имеет смысл, если удастся найти банк с более низкой процентной ставкой. Таким образом за счет заемных средств погашается ипотека, а собственник недвижимости выплачивает кредит, взятый в другой организации, с меньшей переплатой. Благодаря этому можно снизить размер взносов и срок кредитования.

Увеличение количества платежей

Способ, идентичный увеличению суммы ежемесячных взносов. Кроме регулярных платежей проводятся дополнительные. Таким образом на счет поступает большая сумма, за счет чего снижается срок кредита.

Социальная ипотека

Предоставляемая государством возможность получить кредит на самых выгодных условиях. Основной недостаток таких программ, что займы выдаются только гражданам, относящимся к льготным категориям.

Не все банки предлагают такую услугу. Кроме того, приобретаемая недвижимость должна соответствовать выставляемым требованиям. Зачастую, купить квартиру можно только у определенных продавцов.

Нюансы дифференциального и аннуитетного платежей

Наиболее известными способами погашения кредита, в том числе и по ипотеке, являются те, что подразделяются в соответствии с правилами расчета ежемесячного платежа: дифференциальный или аннуитетный.

Дифференциальный способ погашения займа предполагает возврат денежных средств ежемесячно в равных долях, т.е. кредит разбивается на весь срок кредитования. К примеру, вы стали получателем кредита по займу на 120 месяцев (10 лет) под 10% в год. Ипотека предполагает в данном случае ежемесячный возврат 0,83 % от общего размера основного долга. Таким образом, с каждым ежемесячным погашением долга размер ежемесячной выплаты незначительным образом снижается. Данная схема банками считается не самой удачной, поэтому они все реже предлагают данный вид кредитования.

ВАЖНО !!! Вариант досрочного погашения при дифференциальных платежах особенно выгоден на первых годах возврата долга, особенно если используется возможность уменьшения срока действия договора. При аннуитентных платежах вся сумма кредита разбивается на количество месяцев, на которые предоставляется кредит

При этом первые месяцы заемщик в большей части платит проценты, а ближе к концу срока кредитования – основной долг. Считается, что такая схема выгодна для обеих сторон, но в данном высказывании присутствует доля лукавства со стороны банков, так как пока клиент радуется ежемесячному снижению размера кредита, он не особо задумывается над тем, что львиную долю ежемесячного платежа составляет процент за пользование банковскими активами, поэтому переплата в данном случае может составлять на десятки процентов больше, чем в случае с дифференцированными платежами

При аннуитентных платежах вся сумма кредита разбивается на количество месяцев, на которые предоставляется кредит. При этом первые месяцы заемщик в большей части платит проценты, а ближе к концу срока кредитования – основной долг. Считается, что такая схема выгодна для обеих сторон, но в данном высказывании присутствует доля лукавства со стороны банков, так как пока клиент радуется ежемесячному снижению размера кредита, он не особо задумывается над тем, что львиную долю ежемесячного платежа составляет процент за пользование банковскими активами, поэтому переплата в данном случае может составлять на десятки процентов больше, чем в случае с дифференцированными платежами.

Что касается досрочного погашения, то схема с дифференцированным способом погашения долга выглядит куда более привлекательной и проще для восприятия: клиент вносит больше, чем это требует банк, таким образом, значительно опережая график, чтобы минимизировать на выходе стоимость обслуживания.

Что о досрочном погашении говорит закон?

На момент написания этой статьи (апрель 2018 года), действует пункт 2 ст.810 ГК РФ. В нем сказано, что заемщик имеет полное право досрочно погасить свой долг при единственном условии: он обязан предупредить об этом банк за 30 дней. Такой срок дается для окончательного расчета задолженности на конкретную дату и определения оставшейся суммы процентов.

Однако с июня 2018 года в силу вступают поправки к закону, в которых сказано, что заемщик получает такое право только с согласия банка. Эксперты считают, что поправки еще могут быть изменены и в них будет добавлен пункт о возможности преждевременного погашения даже без согласия банка, но некоторые специалисты сходятся во мнении, что закон может быть радикально переработан, чтобы соответствовать германской модели, при которой досрочное погашение уже не так легко выполнить.

Выгода не очевидна

По словам экспертов, выплачивать ипотечный кредит досрочно имеет смысл в те самые первые годы, когда заемщик отдает банку большую часть процентов. При кредите в 2 миллиона рублей на 15 лет даже сравнительно небольшой досрочный взнос в размере 100 тысяч может сократить срок кредита на целых 20 месяцев. Если заемщику важнее сократить не срок кредита, а ежемесячную выплату, он может выбрать и такой вариант, тогда выплата уменьшится на 1300 рублей.
Нехитрые подсчеты показывают, что в любом случае сокращение срока кредита выгоднее для заемщика, чем сокращение ежемесячных выплат. Но это касается долгосрочной перспективы, а жить заемщику хочется не потом, а сегодня: многие признаются, что готовы пожертвовать выгодой через 15 лет, но уменьшить выплаты уже сейчас, перераспределив высвободившиеся средства с кредита на отпуск или нужные в быту вещи.
Этим же объясняется и то, что многие заемщики оформляют кредит на максимальное количество лет, переплачивая при этом огромные проценты: ежемесячные выплаты при максимальном сроке минимальны, а сумма кредита – максимальна. «Заемщики изначально оформляют ипотеку на максимально возможный срок, чтобы получить максимальную сумму кредита, – говорит Екатерина Базилевская. – Дело в том, что банки предполагают комфортный платеж по ипотеке в размере от 40% до 50% от дохода заемщика и его семьи, а на практике многие семьи готовы гасить большими суммами, так как располагают неучтенными банком доходами». В то же время статистика показывает, что даже если разница в выплатах при 15-летнем и 10-летнем сроках составляет всего 2-4 тысячи рублей, заемщики часто выбирают 15-летний кредит: эти «лишние» тысячи нужны им сегодня.
Впрочем, заемщикам, у которых каждая копейка на счету и которые не планируют в ближайшие годы менять ипотечную квартиру на более просторную, эксперты советуют и вовсе отказаться от досрочных выплат, пустив свободные средства на отдых, саморазвитие или образование детей. Практика показывает, что в последние годы ипотечные заемщики стали все чаще использовать свободные средства для открытия или развития собственного бизнеса, как поступают крупные бизнесмены во всем мире. Они отправляют средства «в оборот», а с кредитом расплачиваются через 15 лет, обесценившимися от инфляции деньгами.

Михаил Полунин, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Связь-Банка:

При оформлении ипотечного кредита около половины заемщиков озвучивают намерения погасить в будущем данный кредит досрочно. Оформление на более длительные сроки связано с желанием клиента застраховать некоторым образом свое материальное положение от непредвиденных экономических ситуаций.
При частичном досрочном погашении ипотечного кредита клиенты могут выбрать, что им важнее в данный момент исходя из собственной финансовой ситуации: сокращение срока или уменьшение суммы ежемесячного платежа. И тот, и другой вариант уменьшает итоговую стоимость кредита и, следовательно, выгоден заемщику.

Досрочное погашение кредита в любом случае выгодно для заемщика, так как сокращает полную стоимость кредита. Однако при погашении кредита равными аннуитетными платежами наибольшие суммы по процентам гасятся в первую половину общего срока кредитования. Поэтому частичное досрочное погашение кредита при данной схеме становится тем менее выгодным для заемщика, чем ближе срок окончания кредитного договора.

Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге:

Около 10% заемщиков филиала Абсолют Банка в Петербурге уже при получении кредита знают, что будут интенсивно гасить кредит досрочно. Данные заемщики ежемесячно или ежеквартально совершают досрочные платежи и сокращают срок ипотечного кредита с 10-15 лет до фактических 5-7 лет. Еще около10% заемщиков несистемно производят досрочные платежи в небольшой сумме, а некоторые просто самостоятельно увеличивают себе ежемесячный платеж на 5-10 тысяч рублей по своей личной инициативе. Дело в том, что если платеж составляет 30 тыс. рублей при сумме кредита 2 млн рублей на 10 лет под 13%, то в первые 3 года сумма процентов будет около 20 тысяч, а сумма погашения основного долга банку – только 10 тысяч. Все досрочные платежи уменьшают именно основной долг банку, и таким образом ипотеку можно выплатить на 3-5 лет быстрее. Остальные 80% заемщиков придерживаются изначального графика платежей.
Условия досрочного погашения прописаны в любом кредитном договоре, и заемщик должен их придерживаться. Если есть желание изменить условия договора, то это происходит с согласия сторон (банка и заемщика).

Лилия Крейсс-Белова, эксперт по ипотеке АН «Бекар»:

Рекомендации по выгодному погашению ипотеки

В условиях кризисных ситуаций советуем вам придерживаться следующей стратегии, чтобы выгодно погасить ипотеку:

  • Изыскать резервы для досрочного погашения ипотеки, для чего скрупулезно рассчитать семейный бюджет и определиться с возможной суммой, которую вы сможете перечислять сверх установленного платежа.
  • Выделенную сумму ежемесячно прибавлять к обязательному платежу, что позволит постепенно его уменьшать.
  • В результате погашения кредита в таком режиме у вас высвободится какая-то сумма, половину от которой вы также присоединяйте к ежемесячному платежу. Оставшаяся половина откладывается в резерв. Таким образом, ежемесячный платеж будет всё время увеличиваться.
  • Применяйте данную тактику до тех пор, пока размер взноса не составит приемлемую для вас сумму и пока не будет накоплен финансовый резерв объемом в 2-3 платежа.
  • В дальнейшем погашение долга по ипотеке производится при сокращении срока кредитования вплоть до полной выплаты.

Если у вас в перспективе намечается появление свободных денег, которые можно будет направить на частичную оплату, не торопитесь. Если вы можете совсем незначительно увеличить ежемесячный платеж, к примеру вместо 40 000 платить 42 000, то это почти не даст вам выгоды, тем более, если применяется аннуитет.

В таком случае нужно немного подождать до накопления суммы, равной минимум двум вашим платежам. После этого надо заранее (минимум за 14 дней) обратиться в отделение банка, где вы оформляли кредит, и подать заявление на частичное досрочное погашение, внести деньги на свой счет.

Когда наступает дата платежа, средства автоматически спишутся с вашего счета. Поскольку платеж был увеличен, то надо будет обратиться в банк и получить новый график выплат. Снижая таким образом сумму задолженности, вы добьетесь уменьшения переплаты по ипотеке.

На сегодняшний день кредитные учреждения практикуют выдачу жилищной ссуды без первоначального взноса. Довольно заманчивое предложение, позволяющее сразу переехать в новую квартиру. В эту авантюру стоит пускаться при условии, что вы на все сто уверены в своей платежеспособности, так как вам грозят очень большие ежемесячные взносы и огромная переплата. Поэтому стоит задуматься над накоплением хотя бы 20 % на первоначальный взнос.

Существует правило, которое гласит, что платеж по кредиту не должен превышать 40–50 % от ежемесячного дохода заемщика. К примеру, если вы получаете 100 000 руб., то на погашение кредита должно уходить не более 40–50 тысяч в месяц. А лучше всего, чтобы подобные обязательства отвлекали только 20–30 % вашего бюджета. Тогда вы будете чувствовать себя более уверенно, ведь при возникновении трудностей вы всё равно сможете рассчитываться с ипотекой.

Стоит также позаботиться о финансовой подушке безопасности, обеспечивающей ваш кредит. Ее сумма должна быть равна хотя бы двум-трем ежемесячным платежам по ипотеке. Это позволит вам благополучно пережить кратковременные трудности и форс-мажоры, избежать штрафных санкций за просроченные платежи. Разместите эти денежные средства в банк под проценты. Там они будут в безопасности и вместе с этим принесут вам выгоду. При необходимости вы сможете их легко и быстро снять.

Привлекательнее всего выглядят предложения по кредитам с невысокими процентными ставками и длительным сроком погашения. Это даст вам минимальный ежемесячный платеж, но надо учитывать, что такой график не очень выгоден, так как приведет к большей сумме переплаты. Переплаты можно уменьшить путем досрочного погашения кредита.

Старайтесь каждый месяц откладывать некую сумму. И тогда в конце года вы сможете внести ее в счет досрочного погашения, значительно снизив при этом срок или размер ежемесячного платежа.

В любом случае, как погасить ипотеку быстрее и выгоднее, решать только вам. Надеемся, что наша статья была полезной и помогла вам определиться с этим выбором.

Как провести досрочное погашение ипотеки без последствий для кошелька

Необходимые требования для досрочного погашения кредита схожи во всех коммерческих банках. Процедура в отдельных учреждениях может незначительно отличаться от стандартной.

Заявления заемщика – обязательное условие для начисления платежа, предназначенного для погашения долга по ипотеке.

Этот документ обязательно содержит такие сведения:

  • паспортные данные того, на кого оформлена ипотека;
  • данные о заключенном договоре на кредит (дата, зарегистрированный номер);
  • точный размер взноса, предназначенного для выплаты;
  • дата осуществления операции;
  • предназначение: для частичной или полной выплаты займа;
  • определение метода перерасчета графика выплат при неполном погашении. Это может быть пересчет ежемесячного платежа или срока;
  • информация о банковской карте или счете, с которого поступят деньги для ипотечной выплаты.

В каждой финансовой структуре свои правила рассмотрения подобного заявления. Заранее узнайте у консультанта правила подачи и рассмотрения. Также вы можете попросить образец заполненного документа. Это обезопасит от возможных ошибок и повторной подачи заявления на рассмотрение.


Если вы планируете полностью погасить открытый ипотечный кредит, то основное требование – официальное уведомление в банк за 30 дней до предполагаемой выплаты. Пять лет назад для осуществления процедуры закрытия жилищного займа требовалось разрешение финансовой структуры.

Вы спросите: к чему такие формальности? Первая мысль – банкам выгодно, когда их деньги возвращаются ранее положенного периода. Однако система устроена по-иному. В момент заключения договора клиент становится источником постоянного дохода, выплачивая проценты по займу. Если вы возвращаете кредит раньше, банк теряет часть доходов.

Поэтому в законодательном порядке установлена процедура преждевременного погашения ипотеки. На протяжении 1 месяца организация может без убытков спланировать дальнейшее распределение финансов.

Выводы

Для оформления досрочного погашения в Сбербанке необходимо написать заявление в отделении или подать его через личный кабинет. Оповестить кредитора о своем решении нужно за 30 дней до даты платежа, в противном случае, средства будут учтены в следующем месяце.

Банк предлагает два варианта, как досрочно гасить ипотеку: с сокращением срока выплаты или снижением ежемесячного платежа. Первый вариант выгоднее для всех заемщиков, однако, если клиент решил ослабить кредитную нагрузку, лучше выбрать вторую схему. Оформлять досрочное погашение удобней в первой четверти срока выплаты, когда ежемесячный платеж на 90% состоит из начисленных процентов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector