Договор залога недвижимости

Содержание:

Особенности

На первом этапе (до оформления ипотечного договора) Банк принимает положительное решение о выдаче денег заемщику.

Второй этап ― это оформление договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка. Он устанавливает следующие обязательства сторон:

  • продавец гарантирует продажу квартиры клиенту на условиях, прописанных в предварительном документе;
  • покупатель берет на себя обязанность купить именно этот объект недвижимости;
  • продавец не вправе менять стоимость квартиры, зафиксированной в договоре;
  • покупатель переводит сумму задатка по аккредитиву Сбербанка (временной период для получения денег указывается в предварительном ДКП).

При оформлении военной ипотеки целевой кредит и ипотечная ссуда поступают на счет покупателя сразу после регистрации предварительного договора.

Третий этап – подписание основного ипотечного договора и оформление недвижимости в собственность.

Зачем заключать предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи (ДКП) – инструмент закрепления прав и обязанностей сторон. Он:

  • заключается в письменной форме (статья 429 ГК РФ);
  • гарантирует признание обещаний для свершения окончательной сделки в будущем;
  • дает время для сбора документов (когда комплект документов готов в неполном объеме);
  • обязателен для исполнения и является основанием для заключения основного договора;
  • фиксирует стоимость квартиры, приобретаемой в ипотеку в Сбербанке;
  • обязывает внесение задатка продавцу квартиры (статья 380 ГК РФ, где задаток – это сумма, выдаваемая как гарантия будущей оплаты с отсрочкой);
  • гарантирует покупателю возврат задатка в случае расторжения ДКП. (основная причина расторжения ― отказ банка в ипотечной ссуде);
  • гарантирует отсутствие правопритязаний третьих лиц на квартиру, ареста, залога.

Таким образом, предварительный договор – это гарантия как для клиентов, так и для банка. Он подтверждает намерения сторон о совершении сделки купли-продажи.

Основные пункты

Важно! Предварительный ДКП вступает в силу с момента подписания. Расторжение возможно в случае, когда основные документы по ипотечному кредитному договору еще не подписаны

ДКП содержит следующие важные пункты:

  • паспортные (личные) данные сторон;
  • техническую характеристику объекта недвижимости;
  • почтовый адрес квартиры;
  • данные правоустанавливающих документов для продажи (свидетельство о регистрации права собственности; свидетельство о праве на собственность по наследству и другие установленные Законом основания);
  • полную стоимость объекта;
  • оценочную стоимость, указанную в отчете эксперта;
  • информацию о гражданах, по закону имеющих право на квартиру;
  • информацию о числе прописанных граждан;
  • условия расчета;
  • дату подписания основного кредитного договора.

ДКП оформляется строго в соответствии со стандартами Сбербанка. Без регистрации предварительных документов банк может не выдать ипотечный кредит.

Как правильно составить

Для соблюдения основных требований, предъявляемых Сбербанком к документам, используйте типовой бланк предварительного ДКП.

Проект договора купли-продажи квартиры по ипотечному кредиту должен содержать следующую обязательную информацию:

  • слово «Договор» всегда пишется в середине листа;
  • дата, город пишется слева под словом «Договор»;
  • личные и паспортные данные участников прописываются полностью;
  • предмет соглашения описывается в деталях (адрес, общая площадь, жилая площадь, доли – при необходимости);
  • стоимость пишется полностью, без сокращений;
  • указывается порядок расчетов (способы передачи задатка, основной суммы);
  • дату передачи аванса и дату окончательных расчетов;
  • полные реквизиты продавца для перечисления ссуды банком;
  • фиксируется право банка стать залогодержателем;
  • указываются сроки и условия передачи квартиры;
  • прописываются гарантии для продавца после подписания ДКП;
  • срок действия ДКП и количество экземпляров.

Обратите внимание! До заключения договора ознакомьтесь с каждым пунктом внимательно! Внесите корректировки, если необходимо. После подписания каждая сторона несет ответственность в соответствии с Законодательством РФ

Понятие и форма договора ипотеки

Основой документа является залоговый объект, которым может выступать исключительно недвижимое имущество. Ипотечный договор четко распределяет участников – с одной стороны залогодержатель (при обычной ссуде таковым является банк), имеющий право удовлетворения финансовых требований, с другой – заемщик, передавший имущество в качестве обеспечения как гарант полного расчета по обязательствам.

Важно! Если залогодатель располагает иными кредитными договорами, ипотека получает преимущество в распределении дохода на погашение задолженности

ФЗ №102 «Об ипотеке» определяет следующие особенности таких соглашений:

  • договор заключается только в письменной форме;
  • требуется обязательная государственная регистрация;
  • документ набирает юридическую силу только после регистрационных действий;
  • допускается совместный пересмотр и изменений первоначальных условий по согласованию сторон.

Документ также содержит сведения об органе, который регистрировал право залогодержателя на предмет ипотеки (недвижимость), определяет право заемщика пользоваться жилплощадью в период расчета по договорным обязательствам.

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека

Помимо существенных условий, стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть в ДИ также следующие условия:

  1. Возможность обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
  2. Порядок реализации заложенного имущества в случае обращения взыскания на него по решению суда.
  3. Условие о закладной.
  4. Условие о возможности последующей ипотеки. 

Важно! В случае если залогодатель передает имущество в последующую ипотеку в нарушение запрета, установленного ДИ, договор последующей ипотеки может быть признан судом недействительным по иску первого залогодержателя. 

При этом не имеет значения, знал или нет о наличии первоначального ДИ второй залогодержатель. Предшествующий залогодержатель должен доказать факт нарушения последующей ипотекой его прав (см. решение Куйбышевского райсуда г. Санкт-Петербурга от 23.10.2017 по делу № 2-5811/2016). 

Разные виды ипотеки


Приобрести жилье сегодня не так просто, особенно для жителей больших городов. Все дело в стоимости недвижимости, которая для большинства граждан просто неподъемная. Именно поэтому многие кредитные учреждения готовы предоставлять своим клиентам средства с условием передачи имущества при невыполнении заемщиком своих условий. То есть, все просто – не можешь платить, значит, придется отдать залог. Также следует знать, что ипотека может возникать на сновании либо соглашения, либо закона.

Ипотека в силу договора всегда возникает на основании документа, заключаемого сторонами. Это так называемое ипотечное соглашение, свидетельствующее об обязательствах заемщика по отношению к банку. Основаниями для появления этого вида кредита также являются:

  1. Сбор документов для передачи недвижимости под залог.
  2. Оформление приобретенной за ипотечные средства недвижимости в собственность.

Другими словами, ипотека в силу договора возникает тогда, когда заемщик оформляет жилье под залог. Для банков это большой риск. Пока стороны не зарегистрируют договор, кредитор не может предъявлять права на залоговую недвижимость. Поэтому на этом этапе от клиента требуется предоставление поручителей. К тому же банки нередко повышают процентные ставки до тех пор, пока не будет оформлен залог.

Если с соглашением все ясно, то, что такое ипотека в силу закона, знают немногие. Она возникает, когда приобретенное жилье становится залогом у банка, но соглашение здесь не играет никакой роли.

Об ипотеке простыми словами

Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:

  • Недвижимости;
  • Автомобиль;
  • Оплата обучения;
  • Лечение;
  • Предметы роскоши.

Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога. Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита. Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» — это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру. Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье

Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс. Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента. Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы

Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Договор займа под залог автомобиля: условия, регистрация

Итак, судебная практика насчитывает немало случаев, когда недобросовестные заемщики брали в долг деньги и заключали соглашения без их последующей регистрации, оставив в залог ПТС авто. Однако отсутствие ПТС — еще не причина, по которой нельзя будет продать машину. Так при обращении в ГИБДД владелец машины может написать заявление об утере паспорта транспортного средства и получить новый документ. При этом при проверке никаких сведений о нахождении авто в залоге программа не выдаст и физическое лицо без проблем получит новый акт на руки, с которым совершит продажу залогового движимого имущества. Далее дело подлежит разбирательству через суд, которое может затянуться. Так, чтобы избежать лишних хлопот и трах на судебные издержки, следует изначально оформить соглашение у нотариуса. При подписании актов в автоломбарде поход к нотариусу не требуется, так как там осуществляется регистрация соглашения автоматически.

Пункт об ответственности сторон является одним из основных условий оформления займа под залог автомашины. В данной части соглашения прописываются факты, при которых одна из сторон может понести наказание. В первую очередь — это несоблюдение условий соглашения.

Как выбрать финансовую организацию

Ипотечное кредитование физических лиц Сбербанк проводит с помощью нескольких программ. У них есть предложения:

  • с государственной поддержкой;
  • с рефинансированием;
  • кредит на загородное жилье;
  • ипотека с материнским капиталом.

Многие клиенты выбирают Сбербанк. Условия ипотечного кредитования физических лиц в этой организации позволяют взять ипотеку молодой семье и пенсионерам в возрасте до 75 лет. Для каждого клиента предусмотрен расчет выплат в Сбербанк. Ипотека, калькулятор для физических лиц которую позволяет увидеть на сайте организации, может быть распределена не несколько лет вперед. Кроме этого Сбербанк выдает ипотеку на нежилое помещение физическим лицам в размере до 7 млн руб. сроком до 10 лет.

Положительные отзывы и о банке ВТБ. Ипотечное кредитование физических лиц в этой организации может осуществляться даже по двум документам: паспорту и справке с места работы. Это позволит купить жилье в новостройке. Молодые семьи и военные граждане часто берут кредит ВТБ 24. Условия для них льготные, а процентная ставка – низкая. Выдают кредит без первоначального взноса, на покупку вторичного жилья и коммерческой недвижимости именно в ВТБ 24. Условия ипотечного кредитования физических лиц для каждого случая индивидуальные. О том, как ИП взять ипотеку можно ознакомиться здесь.

Особенности при покупке доли в праве собственности на квартиру

Нуждающимся в жилье малоимущим гражданам рекомендуем купить долю в праве собственности на жилплощадь. При этом следуйте таким советам юристов:

  • познакомьтесь со всеми жильцами, проживающими в выбранной вами квартире (особенно актуально это для коммунальных квартир, где могут проживать граждане, ведущие антисоциальный образ жизни);
  • продавцу необходимо получить отказ всех долевых собственников от покупки доли, выставленной на продажу, так как закон предоставляет им преимущественное право приобретения;
  • если в месячный срок никто из собственников других долей не изъявил желания купить дополнительную долю, и все они письменно отказались от покупки, контрагенты имеют полное право начать процедуру оформления покупки;
  • указанные письменные отказы нужно нотариально заверить, так несоблюдение этого правила может привести к обращению в суд владельца какой-либо доли с иском о признании сделки недействительной.

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества

Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее оформления в конкретных случаях:

  1. Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земельных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
  2. В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира или иное помещение, то автоматически в залог передается также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и/или земельного участка, даже если договор не содержит такого условия (ст. 75 закона № 102).
  3. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой собственности такое согласие не требуется. Владелец доли вправе заложить ее самостоятельно, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102). 

Важнейшие условия договора ипотеки

Перед подписанием долгового соглашения в Сбербанке на приобретение недвижимости следует особое внимание уделить таким условиям:

Соответствует ли размер годовой процентной ставки тому, который предлагался на первоначальном этапе обращения в банковскую компанию

Нередко клиенты обращают внимание на повышение ставки уже после заключения долгового соглашения;
Наличие ограничений на залоговое жилое помещение. Например, нет возможности сдать жилье в аренду

Соответственно, если планируется получать прибыль от данного рода деятельности, следует сразу уточнить все условия;
При выдаче заёмных средств в иностранной валюте следует сразу уточнить порядок роста или снижения выплат в связи с изменением курса;
Есть ли наложение дополнительных комиссионных сборов, в том числе за осуществление операции по внесению ежемесячного платежа;
Несение дополнительных финансовых нагрузок за использование услуг третьих лиц. К данному аспекту относятся страховые и оценочные компании, которые не всегда прописаны в долговом соглашении на приобретение недвижимости;
Размеры и порядок применения штрафных санкций за несоблюдение условий договора ипотеки Сбербанка;
Возможность внесения платежей по частичному или полному досрочному погашению задолженности без начисления комиссионных сборов.

Пошаговая инструкция

Документ включает следующую информацию:

Персональные данные участников сделки.В данном пункте указываются ФИО, возраст, паспортные данные участников сделки.

Предмет договора.Этот пункт конкретизирует основную цель сделки – приобретение недвижимого имущества с использованием заемных средств. Раздел передает следующую информацию:
номер ипотечного соглашения между покупателем и банком;
основание собственности недвижимости у продавца;
информация о квартире: площадь, адрес, состояние помещения;
оценочная стоимость квартиры и цена продажи.

Гарантии.Раздел «Гарантии» подтверждает, что:
продаваемая квартира не была ранее продана либо подарена, на нее не имеют право третьи лица;
в квартире на момент совершения сделки никто не прописан.

Порядок передачи квартиры в собственность покупателю и в залог кредиторуПункт 4 договора описывает срок и порядок государственной регистрации объекта недвижимости. Обязательно прописывается, в какой момент возникает право собственности у нового владельца, право залога у банка.
Обязательства залогодателя перед залогодержателем.В разделе указаны обязательства заемщика своевременно уплачивать сумму основного долга + проценты по ипотеке, а также при просрочке платежа – неустойку.Покупатель при купле-продаже с использованием ипотеки является залогодателем, банк – залогодержателем. Пока покупатель не погасит ипотеку, квартира остается в залоге у банка.

Порядок расчетов.Согласно условиям раздела на расчетный счет продавца после гос.регистрации сделки перечисляются денежные средства за минусом ранее внесенного залога. Для подтверждения окончательного расчета продавец должен предоставить расписку о получении полной суммы сделки.

Ответственность участников сделки.Неисполнение обязательств по договору преследуется российским законодательством. В разделе указано:
покупатель не имеет право перепродавать квартиру без участия банка-залогодержателя;
покупатель обязан уплачивать штрафы при нарушении условий соглашения;
период, в который покупатель и его семья должны покинуть квартиру при взыскании банком неуплаты суммы долга.

Срок договора.Соглашение между продавцом и покупателем считается заключенным в момент выполнения взаимных обязательств по оплате и регистрации квартиры. Что касается договора в части заемных средств, срок соглашения действует до полной оплаты задолженности перед банком.

Реквизиты и подписи сторон.Не спешите подписывать договор, для начала внимательно изучите все пункты документ

Особое внимание обратите на пункты «Гарантии» и «Порядок расчетов», поскольку они содержат самую важную информацию.

Взыскание заложенного имущества

Порядок взыскания заложенного имущества определяет ст.349 ГК РФ. Заемодателем подается обращение в суд по поводу взыскания имущества с заемодержателя, оставленного под залог. В суд предоставляются все необходимые документы, которые являются официально зарегистрированными и имеют законную силу. После подачи обращения, в случае, если судом будет принято решение о том, что взыскание с заемщика должно быть произведено, выносится решение, в котором полностью расписывается за что и по каким причинам с заемодержателя будут взыскивать долг.

Помимо основного долга, держатель займа может быть привлечен к тому, чтобы оплатить установленные штрафы и пени за отказ выплачивать задолжность перед кредитором, а также государственную пошлину за судебное разбирательство.

Процедура заключения договора ипотеки

До момента непосредственного подписания долгового соглашения на приобретение недвижимости проходит несколько этапов:

  1. Первым делом от заёмщика требуется подать заявочную анкету на кредитование. Это можно сделать в одном из отделений финансовой организации Сбербанка или в дистанционном режиме – на официальном сайте банковской компании. На основании анкеты выносится предварительное решение по одобрению ипотеки.
  2. В дальнейшем клиенту отводится срок в 90 дней для поиска жилого помещения и подготовки требуемого пакета документации.
  3. По факту рассмотрения документов и окончательного одобрения составляется и подписывается договор ипотеки от Сбербанка.

Программы ипотечного кредитования в Сбербанке

Финансовая организация Сбербанк готова предложить своим клиентам оформить ипотеку по разным программам. Это позволит подобрать предложение в соответствии с действующим финансовым положением и желаемым имуществом. Каждая программа имеет свой максимальный размер займа и срок действия долгового соглашения, а также годовую процентную ставку.

В 2020 году клиентам доступны такие программы ипотечного кредитования:

  • По приобретению недвижимости в новостройке с использованием государственной поддержки;
  • На покупку строящегося имущества, в том числе в частном секторе;
  • Для покупки жилого помещения на вторичном рынке;
  • Специальная программа на приобретение жилища в новостройке от застройщиков;
  • Для молодых семей предлагается специализированная программа с использованием государственной поддержки;
  • Для строительства собственного домовладения;
  • На приобретение загородного дома или участка для дальнейшего строительства;
  • Для покупки жилища военнослужащими.

Для уточнения всех условий кредитования по каждой отдельной программе ипотеки достаточно обратиться за помощью в любое банковское отделение. Также можно самостоятельно изучить все предложения с помощью официального сайта финансовой организации.

Поиск ипотеки

Права и обязанности сторон описывают полный перечень прав о обязанностей заемщика и банка по отношению друг к другу на всем времени действия ипотеки. К примеру, здесь прописывается, что заемщик вправе сдавать ипотечное жилье только при наличии письменного согласия банка.

Закладная – это ценная бумага, способная удостоверить права заемщика.

Условия обращения с залогом в полной мере описывают все возможные способы обращения, взыскания и реализации залогового жилья, соответствующие законодательству РФ.

Пункт об ответственности сторон договора указывает, что наказание за невыполнение установленных обязательств могут понести обе стороны.

Расторгнуть договор можно в том случае, если обе стороны согласны с таким решением. По решению одной стороны договор может быть расторгнуть в том случае, если она подготовит письменное требование с описанием причин, соответствующим прописанному в договоре списку.

Особенности ипотеки земельных участков

Отдельная гл. 11 закона № 102 регламентирует залог земельных участков. Предметом договора ипотеки земельного участка могут быть только участки, не изъятые и не ограниченные в обороте, а также имеющие площадь не менее минимального размера, установленного законами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления. Предметом ДИ также может быть право аренды земельного участка.

По общему правилу залог земельного участка распространяется также на все постройки, расположенные на этом участке. 

Важно! Данное правило действует как в отношении тех объектов, которые уже находились на земельном участке на момент заключения ДИ, так и в отношении возведенных уже в течение срока его действия. При этом не имеет значения, зарегистрировано ли право собственности на возведенный объект (см

п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017)). 

Не может быть предметом ипотеки доля в праве общей собственности на земельный участок, не выделенная в натуре (п. 2 ст. 62 закона № 102). Кроме того, обращение взыскания на земельный участок возможно только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ). 

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.

Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов. Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита. Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector